Sự gia tăng từ 324 dự án (trước năm 2015) lên khoảng 1.050 dự án ở thời điểm hiện tại cho thấy chiến lược "bám" hạ tầng đang thống trị thị trường. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, các tuyến Vành đai 2, 3 và 4 không chỉ đơn thuần là những con đường mà đã trở thành trục xương sống hình thành nên các cụm đô thị mới. Việc quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và pháp lý thắt chặt đã buộc các nhà phát triển bất động sản phải tìm đến những vùng đất cách trung tâm từ 20-40 km. Tại đây, lợi thế về quỹ đất lớn và chi phí đầu tư ban đầu thấp cho phép doanh nghiệp xây dựng những đại đô thị quy mô hàng nghìn căn hộ với tiện ích đồng bộ, điều mà khu vực lõi trung tâm không còn khả năng đáp ứng.

Bên cạnh đó, nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và tầng lớp trung lưu là lực đẩy quan trọng cho xu hướng này. Khi giá nhà tại trung tâm TP HCM liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả, các dự án dọc vành đai với giá thành thấp hơn từ 2 đến 3 lần trở thành lựa chọn tối ưu. Khả năng kết nối giao thông ngày càng hoàn thiện thông qua các tuyến cao tốc, metro và đường vành đai đã rút ngắn đáng kể khoảng cách tâm lý, giúp việc sở hữu nhà tại khu vực vùng ven trở nên khả thi và thực tế hơn đối với đại đa số người dân.

Dù mang lại dư địa phát triển lớn, việc bùng nổ chung cư dọc các tuyến vành đai cũng đặt ra bài toán hóc búa về quản trị đô thị. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, thị trường đang chuyển dịch từ mô hình tập trung sang đa cực. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất là sự hình thành của các khu dân cư "đơn chức năng" – tức là chỉ có nhà ở mà thiếu đi không gian làm việc và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện. Nếu không có quy hoạch tích hợp bài bản, người dân tại các vành đai vẫn phải đổ về trung tâm để làm việc và sử dụng dịch vụ, từ đó gây áp lực ngược trở lại hệ thống giao thông và làm giảm chất lượng sống.

Một vấn đề nan giải khác là tốc độ tăng giá bất động sản đang có dấu hiệu chạy trước hạ tầng. Dữ liệu từ CBRE cho thấy giá nhà quanh các trục hạ tầng trọng điểm tăng tới 15-18%, cao gấp đôi so với mức tăng trung bình của nội đô. Điều này dấy lên lo ngại rằng ngay cả các khu vực vùng ven cũng đang dần trở nên đắt đỏ, khiến người có thu nhập thấp tiếp tục bị đẩy ra xa hơn. Để phát triển bền vững, các chuyên gia nhấn mạnh cần có chính sách quản lý giá và đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội song hành cùng hạ tầng giao thông, tránh việc lặp lại những bất cập về mật độ dân cư và tắc nghẽn vốn đang là gánh nặng của vùng lõi đô thị.

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định: "Phát triển bất động sản bám hạ tầng là xu hướng tất yếu, nhưng thành công của một đô thị vành đai nằm ở việc tạo ra việc làm tại chỗ. Nếu chỉ xây chung cư để ngủ, chúng ta sẽ tạo ra những đô thị 'phòng ngủ' và lãng phí nguồn lực đầu tư công vào các tuyến vành đai".

Dưới góc độ đầu tư, nhiều chuyên gia từ CBRE dự báo giai đoạn 2026-2027 sẽ tiếp tục chứng kiến sự lên ngôi của các dự án bám theo metro và cao tốc. "Đầu tư công được đẩy mạnh sẽ là cú hích cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và quỹ đất sạch tại các trục vành đai. Tuy nhiên, người mua nhà cần tỉnh táo đánh giá khả năng kết nối thực tế và chất lượng hạ tầng xã hội xung quanh thay vì chỉ dựa vào những thông báo quy hoạch trên giấy", một chuyên gia tư vấn bất động sản khuyến cáo./.