Theo nhận định của các đơn vị nghiên cứu, năm 2026 mở ra chu kỳ phát triển cân bằng và chọn lọc hơn cho thị trường nhà ở Hà Nội, khi nguồn cung mới ngày càng dịch chuyển rõ rệt ra các khu vực ven đô. Trong trung hạn, hàng chục nghìn căn hộ và nhà liền thổ dự kiến gia nhập thị trường, tạo nên mặt bằng cạnh tranh mới về vị trí, chất lượng sống và giá bán.

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, giai đoạn 2026–2028, Hà Nội có thể đón hơn 68.000 căn hộ cùng khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô – nơi hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá năm 2026 sẽ là bước ngoặt quan trọng. Thị trường sẽ chuyển từ tăng trưởng mang tính chu kỳ sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, trong đó các dự án ngoại ô có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng thuận lợi sẽ giữ vai trò dẫn dắt cả nguồn cung lẫn sức cầu.

Theo bà Ngọc, xu hướng rời trung tâm không chỉ là phản ứng ngắn hạn mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc thị trường. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển cao, trong khi vùng ven được đầu tư đồng bộ về giao thông và tiện ích đô thị.

Người mua nhà từ năm 2026 được dự báo sẽ bớt coi trọng khoảng cách địa lý tuyệt đối, thay vào đó ưu tiên khả năng kết nối, môi trường sống và chất lượng quy hoạch. Điều này tạo lợi thế cho các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại thành.

Thực tế năm 2025 được xem là giai đoạn tạo nền cho chu kỳ mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, thấp hơn năm 2024 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm, trong đó căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45%.

Về thanh khoản, quý IV/2025 có gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ. Dù giảm so với cùng kỳ, mức hấp thụ vẫn cao hơn nhiều so với năm 2023, cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Theo bà Ngọc, nhịp chững lại này giúp chủ đầu tư và người mua điều chỉnh kỳ vọng, tạo nền tảng cung – cầu cân bằng hơn cho năm 2026.

Ở phân khúc nhà liền thổ, năm 2025 ghi nhận gần 4.800 căn được giao dịch – mức cao nhất trong 6 năm. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các khu đô thị lớn ở ngoại ô, nơi có hệ thống tiện ích đồng bộ và tiềm năng gia tăng dân cư.

Trong giai đoạn 2026–2028, nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh được dự báo vẫn là phân khúc hấp dẫn cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, người mua sẽ thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có chất lượng phát triển tốt và giá trị sử dụng rõ ràng.

Cushman & Wakefield cho rằng giai đoạn này sẽ chứng kiến sự cạnh tranh mạnh giữa các dự án quy mô lớn ở ngoại thành. Thay vì chạy theo số lượng, chủ đầu tư sẽ tập trung vào không gian sống xanh, tiện ích nội khu, kết nối giao thông và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định xu hướng dịch chuyển ra ngoại ô từ năm 2026 sẽ mang tính dài hạn. Khi quỹ đất nội đô hạn hẹp và chi phí phát triển tăng cao, mở rộng ra vùng ven là hướng đi tất yếu, nhưng thị trường sẽ sàng lọc mạnh hơn.

Theo ông Đính, không phải dự án nào ở ngoại thành cũng dễ dàng tiêu thụ. Người mua sẽ ưu tiên các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, pháp lý minh bạch, kết nối thuận lợi với trung tâm và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá.

Chủ tịch VARS cũng cho rằng nguồn cung gia tăng tại các đô thị vệ tinh từ năm 2026 sẽ góp phần điều chỉnh mặt bằng giá theo hướng hợp lý hơn, nhất là ở phân khúc trung cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Nếu hạ tầng tiếp tục được triển khai đúng tiến độ, các khu vực ven đô sẽ dần trở thành lựa chọn an cư lâu dài thay vì chỉ là điểm đến đầu tư. Đây được xem là thay đổi quan trọng trong hành vi người mua nhà giai đoạn 2026–2030, đồng thời đánh dấu quá trình tái cấu trúc rõ nét của thị trường nhà ở Hà Nội.