Cuối tuần qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng, cho biết dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2026 của toàn hệ thống ở mức khoảng 15%. Mức tăng này sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm phù hợp với diễn biến thực tế, nhằm bảo đảm kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô.

NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Thông tin này khiến không ít nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà lo ngại việc cho vay bất động sản sẽ bị siết chặt.

Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng không đồng nghĩa với việc “đóng van” dòng vốn vào bất động sản, mà là điều tiết theo hướng hợp lý, tập trung vào các phân khúc phù hợp. Thống kê cho thấy, đến cuối tháng 11, dư nợ tín dụng bất động sản phục vụ nhu cầu tự sử dụng – bao gồm vay mua nhà, xây dựng, sửa chữa nhà ở – đạt khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm 55,8% tổng dư nợ cho vay bất động sản.

Trong khi đó, nếu tính cả tín dụng bất động sản cho vay kinh doanh, mức tăng trưởng đã lên tới 30%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng bình quân chung của toàn hệ thống. Do đó, NHNN cần áp dụng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với dòng vốn đổ vào lĩnh vực này.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống đến cuối tháng 11 năm ngoái đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tương đương 24,8% tổng dư nợ tín dụng. Đáng chú ý, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản – chủ yếu là vốn vay dành cho doanh nghiệp và các dự án – chiếm tới 44% dư nợ bất động sản, buộc các ngân hàng phải thận trọng hơn khi cho vay.

Bất động sản thường là các khoản vay trung và dài hạn, kéo dài từ 10–20 năm, trong khi khoảng 80% nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng là ngắn hạn. Việc dồn quá nhiều vốn vào bất động sản có thể gây rủi ro chênh lệch kỳ hạn, ảnh hưởng đến thanh khoản của các ngân hàng. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng còn phải ưu tiên nguồn vốn cho các lĩnh vực theo chỉ đạo của Chính phủ nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Theo ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Tiên Phong (TPBank), bất động sản là một trong những động lực phát triển kinh tế, song nếu dòng vốn đổ vào quá lớn có thể gây ra tình trạng “sốt nóng” đất đai và ảnh hưởng đến thanh khoản ngân hàng, nhất là khi dòng tiền bị “chôn” vào các dự án chưa thể tiêu thụ.

PGS.TS Vũ Mai Chi, Trưởng Bộ môn Tiền tệ - Ngân hàng, Khoa Ngân hàng, Học viện Ngân hàng, cho rằng nếu vốn chảy quá nhiều vào bất động sản sẽ bị ứ đọng và không tạo ra động lực tăng trưởng kinh tế. Về bản chất, nguồn vốn cần được ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên để hỗ trợ tăng trưởng bền vững.

Các chuyên gia nhận định, việc kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm hạn chế tăng trưởng nóng và rủi ro hệ thống. Dòng vốn vẫn cần được phân bổ cho lĩnh vực này, song theo hướng chọn lọc, ưu tiên các dự án hiệu quả, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi, đề xuất cần quy định cụ thể hơn về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng đối với từng phân khúc bất động sản, từ cao cấp đến trung cấp, nhằm quản trị rủi ro hiệu quả hơn và ngăn ngừa tình trạng đầu cơ tăng cao.

Hiện nay, NHNN đang sử dụng nhiều công cụ để điều tiết dòng vốn tín dụng, như giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, áp dụng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản. Những biện pháp này được kỳ vọng sẽ định hướng dòng vốn chảy nhiều hơn vào sản xuất, kinh doanh, góp phần ổn định và phát triển kinh tế.