Từ đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng mạnh, khiến nhiều người kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt. Tuy nhiên, diễn biến thực tế lại cho thấy điều ngược lại khi giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng ở một số khu vực.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam , lãi suất cao chỉ khiến thị trường chậm lại chứ không đủ lực kéo giá giảm. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và kinh tế toàn cầu biến động, dòng tiền có xu hướng rút khỏi các tài sản rủi ro như bất động sản để chuyển sang gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vàng. Tuy vậy, dữ liệu thực tế những năm gần đây cho thấy giá nhà vẫn tăng bất chấp lãi suất đi lên.

Khảo sát đầu tháng 3/2026 cho thấy lãi suất cho vay mua nhà đã tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Nhóm ngân hàng quốc doanh áp dụng mức ưu đãi khoảng 7–9%/năm trong 6–12 tháng đầu, sau đó thả nổi phổ biến từ 10–12%/năm. Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, lãi suất cố định chỉ khoảng 6–7%/năm.

Tại một số ngân hàng thương mại, lãi suất vay mua nhà hiện dao động từ 9,6% đến trên 12%/năm, tùy theo kỳ hạn và điều kiện vay. Nhóm ngân hàng tư nhân cũng ghi nhận mức lãi suất phổ biến từ 8,5% đến 12% trong giai đoạn đầu, sau đó tăng dần theo thời gian vay.

Không chỉ chi phí vốn tăng, tín dụng bất động sản còn bị kiểm soát chặt chẽ hơn khi Ngân hàng Nhà nước định hướng tỷ trọng dư nợ bất động sản khoảng 25% tổng dư nợ. Điều này khiến cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, có ba nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm. Thứ nhất là độ trễ lớn của thị trường bất động sản. Khi thị trường gặp khó, thanh khoản thường giảm trước, trong khi người bán không vội hạ giá, dẫn đến giao dịch chững lại nhưng giá vẫn neo cao.

Thứ hai là nguồn cung hạn chế. Trong nhiều năm qua, thị trường căn hộ tại các đô thị lớn bị bó hẹp do vướng mắc pháp lý và quy trình phê duyệt kéo dài. Nguồn cung mới không đáp ứng đủ nhu cầu ở thực, khiến chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá.

Thứ ba là áp lực tài chính của người bán không lớn. Nhiều chủ sở hữu bất động sản tại Việt Nam không phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay nên không bị buộc phải bán tháo khi lãi suất tăng, mà có thể tiếp tục nắm giữ tài sản chờ thị trường phục hồi.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà. Yếu tố cốt lõi vẫn là cung – cầu. Khi nguồn cung chưa được cải thiện, rất khó kỳ vọng giá bất động sản giảm mạnh.

Dữ liệu thị trường giai đoạn 2022–2025 cũng cho thấy xu hướng giá tăng rõ rệt. Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tốc độ tăng tại Hà Nội còn vượt TP.HCM – điều hiếm thấy trước đây.

Các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường dần ổn định hơn, nhưng có sự phân hóa rõ giữa các phân khúc. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, cho rằng lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, đặc biệt với các khoản vay lớn, song không đồng nghĩa giá tài sản sẽ giảm.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, thị trường sẽ tự sàng lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền. Đây cũng là nhóm tài sản được dự báo giữ giá tốt hơn trong thời gian tới.

Xu hướng chung cho thấy các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đặc biệt là căn hộ tại đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng phát triển. Đồng thời, nguồn cung mới có thể dịch chuyển ra vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào, nhưng không tạo áp lực giảm giá tại khu vực trung tâm.

Phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng gia tăng nhờ chính sách hỗ trợ, song chủ yếu giúp cải thiện nguồn cung, khó tạo ra sự giảm giá trên diện rộng.

Nhìn chung, lãi suất cao không phải là yếu tố đủ mạnh để kéo giảm giá nhà, mà đóng vai trò như một “bộ lọc” khiến thị trường vận hành thận trọng hơn. Diễn biến hiện tại phản ánh rõ đặc thù của thị trường bất động sản, nơi giá cả phụ thuộc chủ yếu vào cung – cầu và tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư.