Sự dịch chuyển rõ rệt trong mục đích mua nhà được các bên tham gia thị trường bất động sản ghi nhận trong năm qua. Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, cho biết kết quả khảo sát chân dung khách hàng năm 2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho thấy, tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư chiếm 28%, tăng 27% so với năm 2024. Trong khi đó, nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng tăng từ 9% năm 2024 lên gần 12% trong năm 2025.

Ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5% so với năm trước, còn mua tích sản giảm mạnh từ 24% xuống 17%. Theo Dat Xanh Services, nếu so với giai đoạn thị trường hạ nhiệt năm 2023, nhu cầu mua lướt sóng ngắn hạn trong năm 2025 đã tăng gần 7 lần, còn nhu cầu mua để đầu tư tăng khoảng 75%. Trong khi đó, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và tích sản giảm gần 29%, phản ánh sự thay đổi rõ nét trong cơ cấu người mua.

Xu hướng đầu tư gia tăng cũng được ghi nhận trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Theo Hội, hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên với mục tiêu đầu tư, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Theo DKRA Consulting, hơn 50% giao dịch thành công tại thị trường phía Nam năm qua đến từ nhóm khách hàng mua để đầu tư. Phần lớn nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên vòng quay vốn nhanh với thời gian nắm giữ không quá ba năm.

Khảo sát tâm lý từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, gần 60% người đã sở hữu nhà ở có nhu cầu mua thêm ít nhất một bất động sản với mục tiêu đầu tư, song chỉ dự kiến nắm giữ trong khoảng 2–5 năm.

Lý giải nguyên nhân dòng tiền đầu tư, lướt sóng gia tăng, bà Trịnh Thị Kim Liên cho rằng thị trường xuất hiện nhiều yếu tố hỗ trợ như thông tin sáp nhập địa giới hành chính, các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh và sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ phía Bắc vào phía Nam. Bên cạnh đó, tâm lý FOMO về nguồn cung cùng mặt bằng lãi suất hấp dẫn cũng khiến nhà đầu tư tự tin xuống tiền với kỳ vọng thanh khoản nhanh.

Chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc, CEO Senee, nhận định dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc là một trong những yếu tố góp phần tạo nên các đợt tăng giá cục bộ tại thị trường phía Nam. Trong đó, không ít trường hợp mang tính đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, khiến nhiều khu vực xuất hiện “cơn sốt” giá trong thời gian ngắn rồi nhanh chóng hạ nhiệt, làm méo mó mặt bằng giá và gia tăng rủi ro.

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng phần lớn dòng tiền tín dụng bất động sản đang bị hút vào hoạt động đầu cơ và lướt sóng, chiếm khoảng 80% giao dịch. Ông cảnh báo tâm lý mua cao – bán cao có thể tạo lợi nhuận ngắn hạn cho một bộ phận nhà đầu tư nhưng cũng hình thành chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh, gây bất ổn thị trường.

Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng hoạt động đầu cơ thuần túy sẽ đối mặt với không ít thách thức trong năm 2026. Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc thị trường DXS FERI, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc khi các yếu tố vốn từng tạo điều kiện cho giới lướt sóng đang dần đảo chiều.

Về nguồn cung, năm 2026 dự báo có khoảng 136.000 sản phẩm nhà ở mới, trong đó miền Bắc chiếm hơn 60.000 sản phẩm, miền Nam khoảng 54.000 sản phẩm, còn lại thuộc miền Trung và miền Tây. Nếu tính cả nguồn cung sơ cấp và thứ cấp, tổng lượng sản phẩm trên thị trường có thể vượt 200.000 căn, làm gia tăng nguy cơ dư cung cục bộ tại một số khu vực.

Bên cạnh đó, áp lực lãi suất gia tăng từ cuối năm 2025 cùng đà chững lại của giá chuyển nhượng đang tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư. Nhiều khoản vay mua nhà giải ngân giai đoạn 2023–2024 cũng bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ tài chính tăng lên.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét, khi chỉ những sản phẩm có pháp lý an toàn, đáp ứng nhu cầu thực và tạo được dòng tiền bền vững mới duy trì được thanh khoản. Ở chiều cầu, giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục bị thu hẹp.