Sự thanh lọc và tâm lý "kén cá chọn canh"

Tuy nhiên, giữa làn sóng nguồn cung được dự báo sẽ đạt kỷ lục hơn 30.000 căn hộ trong năm nay, những tín hiệu về việc giá "hạ nhiệt" bắt đầu xuất hiện dày đặc trên các kênh truyền thông. Điều này đặt ra dấu hỏi lớn cho người mua nhà: Liệu thị trường đang thực sự đảo chiều hay chỉ là những "đòn gió" kỹ thuật?

Khác hoàn toàn với sự khan hiếm của giai đoạn 2023-2024, đầu năm 2026 chứng kiến sự đổ bộ ồ ạt của các dự án mới từ những chủ đầu tư lớn. Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội năm 2025 đã đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua và dự kiến năm 2026 sẽ tiếp tục duy trì con số khoảng 33.000 đến 35.000 căn.

Sự bùng nổ này tập trung chủ yếu tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông, với sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư ngoại và các dự án thí điểm theo quy định pháp lý mới. Khi nguồn cung không còn là "của hiếm", cán cân quyền lực đang dần nghiêng về phía người mua. Sự dồi dào về lựa chọn đã tạo ra một áp lực cạnh tranh vô hình, buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến thuật nếu không muốn rơi vào tình trạng hàng tồn kho trong bối cảnh thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu chững lại do mặt bằng giá quá cao.

Giải mã nghịch lý: Giá giảm hay chi phí giảm?

Cần phải khẳng định một thực tế: Giá niêm yết trên các bảng hàng sơ cấp gần như không giảm, thậm chí tại khu vực nội đô vẫn chạm mức 120-130 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá mà người mua thực tế phải chi trả đang có xu hướng giảm nhẹ nhờ các "hàng rào" chiết khấu hậu trường. Đây chính là điểm cốt lõi khiến thị trường có cảm giác đang hạ nhiệt.

Trong bối cảnh Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026 (áp dụng từ 1/1/2026) đẩy chi phí đầu vào lên cao, các chủ đầu tư không thể hạ giá trần vì sẽ ảnh hưởng đến định giá tài sản và uy tín thương hiệu. Thay vào đó, họ triển khai các chiến dịch "giảm giá ngầm" thông qua chính sách bán hàng cực kỳ linh hoạt. Những mức chiết khấu từ 10% đến 15% cho khách hàng thanh toán sớm, gói hỗ trợ lãi suất kéo dài tới 3-4 năm, hay các khoản trừ trực tiếp vào giá bán dưới danh nghĩa "quà tặng tân gia" đang trở thành tiêu chuẩn chung. Nếu trừ đi các khoản ưu đãi này, giá trị thực mà khách hàng bỏ ra đã giảm khoảng 10-12% so với giai đoạn sốt nóng cuối năm 2025.

Thị trường chung cư Hà Nội năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe. Tâm lý "mua là thắng" đã biến mất, thay vào đó là sự thận trọng khi lãi suất ngân hàng có dấu hiệu nhích nhẹ và dòng vốn tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Người mua nhà giờ đây không còn vội vàng xuống tiền mà tập trung soi xét kỹ lưỡng về pháp lý, tiến độ xây dựng và đặc biệt là chất lượng sống thực tế.

Sự phân hóa đang diễn ra rõ rệt: các dự án cao cấp tại trung tâm vẫn giữ mức giá neo cao nhờ giá trị vị trí, trong khi các dự án ở vùng ven hoặc khu vực hạ tầng chưa đồng bộ bắt đầu phải đối mặt với thực tế khó thanh khoản nếu không có chính sách giá thực sự hấp dẫn. Đây là một diễn biến lành mạnh, giúp kéo thị trường rời xa những cơn "sốt ảo" để quay về với giá trị sử dụng thực.

Dự báo: Khó có cú "sập", nhưng đà tăng sẽ đi ngang

Dù nguồn cung bùng nổ, các chuyên gia nhận định rất khó có một đợt giảm giá sâu trên diện rộng. Các yếu tố như chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường và thuế đất mới sẽ là "bệ đỡ" khiến giá chung cư khó quay đầu giảm mạnh.

Xu hướng chủ đạo của năm 2026 sẽ là sự đi ngang của mặt bằng giá sơ cấp và sự điều chỉnh nhẹ ở thị trường thứ cấp khi các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà bắt đầu phải cắt lỗ hoặc giảm kỳ vọng lợi nhuận.

Đối với người mua ở thực, giai đoạn đầu năm 2026 được xem là "thời điểm vàng" để thương thảo. Sự bùng nổ nguồn cung chính là cơ hội để khách hàng giành lại quyền chủ động, lựa chọn những sản phẩm tốt nhất với chính sách tài chính tối ưu nhất thay vì phải chạy theo cơn lốc tăng giá như những năm trước đây./.