Nhiều khách hàng hiện nay đang gặp phải tình trạng các đơn vị môi giới yêu cầu ký "văn bản thỏa thuận" với số tiền đặt cọc lên tới 100% giá trị sản phẩm dưới hình thức vốn tự có và vốn vay ngân hàng, dù dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đáng lo ngại hơn, các văn bản này thường đi kèm điều khoản phạt cọc nặng nề và phí tư vấn nếu khách hàng không ký hợp đồng mua bán chính thức. Đây thực chất là một hình thức huy động vốn trá hình, đẩy mọi rủi ro về phía người mua khi dự án gặp trục trặc về pháp lý hoặc tiến độ.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rất rõ: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc yêu cầu khách hàng thanh toán theo tiến độ thông qua một "tài khoản chỉ định" hay chuyển tiền cọc thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư đều là những hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật, nhằm lách quy định về điều kiện mở bán và giới hạn mức đặt cọc.

Bộ Xây dựng nhấn mạnh, Luật mới nghiêm cấm tuyệt đối việc kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện hoặc thu tiền của bên mua không đúng quy định. Đặc biệt, chủ đầu tư không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác (kể cả sàn giao dịch hay đơn vị môi giới) ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Mọi giao dịch thông qua bên thứ ba mà không có sự hiện diện trực tiếp của chủ đầu tư trong tư cách pháp lý ký kết đều tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu.

Đối với vai trò của đơn vị môi giới, luật định danh rõ ràng phạm vi hoạt động chỉ dừng lại ở việc tìm kiếm đối tác, cung cấp thông tin và hỗ trợ đàm phán. Việc môi giới tự ý đứng ra thu tiền cọc cao hoặc lập ra các phụ lục hợp đồng vay vốn phức tạp là vượt quá thẩm quyền. Người dân cần đối chiếu kỹ với Bộ luật Dân sự 2015 để xác định các giao dịch này có thuộc trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hay không, nhằm tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang" trước những lời hứa hẹn từ các dự án "trên giấy"./.