Sau gần hai năm liên tiếp rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung, thị trường bất động sản Hà Nội đang chuyển sang một giai đoạn hoàn toàn mới khi hàng loạt dự án đồng loạt ra mắt, đưa lượng sản phẩm mở bán lên mức cao nhất kể từ năm 2020.
Ảnh minh họa: TL
Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng mạnh của nguồn cung, thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại. Theo khảo sát của CBRE, người mua hiện không còn xuống tiền nhanh như trước mà dành nhiều thời gian cân nhắc khả năng tài chính, lãi suất vay và triển vọng của thị trường.
Báo cáo của CBRE cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mới được mở bán, đánh dấu mức cao nhất của nửa đầu năm trong vòng 5 năm trở lại đây.
Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn hàng tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Đây cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m².
Thay vào đó, nhóm căn hộ có giá từ 80 - 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 35%.
Riêng trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 3.000 căn hộ thuộc nhóm giá trên 120 triệu đồng/m² được mở bán tại các khu vực nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Sự gia tăng của các dự án cao cấp đã kéo giá bán sơ cấp bình quân trên toàn thị trường lên khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, CBRE cho rằng mức tăng này chủ yếu phản ánh sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung chứ không phải toàn bộ thị trường đồng loạt tăng giá.
Trong bối cảnh nguồn cung liên tục được bổ sung, thị trường lại ghi nhận sự suy giảm về tốc độ hấp thụ.
Quý II/2026, Hà Nội có hơn 5.800 căn hộ được giao dịch thành công, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới. Con số này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90%, thậm chí lượng giao dịch còn vượt số căn chào bán.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao.
Nếu trước đây nhiều khách hàng sẵn sàng sử dụng vốn vay để mua nhà ngay khi dự án mở bán thì hiện nay, khả năng cân đối dòng tiền và áp lực trả nợ trở thành yếu tố được cân nhắc hàng đầu. Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá mức giá bán và triển vọng tăng trưởng của thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Xu hướng thận trọng của người mua cũng tác động rõ nét đến thị trường chuyển nhượng.
Theo CBRE, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý II giảm gần 3% so với quý trước, xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m². Đây là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận mức giảm kể từ cuối năm 2022.
Bên cạnh đó, tốc độ tăng giá theo năm cũng chậm lại đáng kể, chỉ còn khoảng 13%, bằng một nửa so với thời kỳ thị trường tăng nóng trước đây.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh tự nhiên sau chu kỳ tăng trưởng mạnh, khi nguồn cung được cải thiện nhưng nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu mua ở đều chịu tác động từ chi phí vốn.
Không chỉ căn hộ chung cư, phân khúc bất động sản gắn liền với đất cũng ghi nhận dấu hiệu giảm tốc.
Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung mới đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước.
Riêng quý II có hơn 1.110 sản phẩm được mở bán, trong đó gần 80% tập trung tại các đại đô thị ở Văn Giang (Hưng Yên), phản ánh xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các khu vực giáp ranh Hà Nội.
Thanh khoản của phân khúc này giảm mạnh hơn so với căn hộ. Toàn thị trường chỉ ghi nhận hơn 660 giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm 2025.
Cùng với đó, giá bán cũng bắt đầu điều chỉnh. Giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 209 triệu đồng/m² đất, giảm khoảng 9% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề giảm khoảng 3%, trong khi mức tăng theo năm chỉ còn khoảng 2%.
Theo CBRE, việc nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị vùng ven đã kéo mặt bằng giá sơ cấp xuống, trong khi lãi suất vay cao khiến nhiều nhà đầu tư tiếp tục trì hoãn kế hoạch xuống tiền.
Dù thanh khoản đang chậm lại, CBRE vẫn đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường nhà ở Hà Nội khá tích cực.
Đơn vị này dự báo trong cả năm 2026, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức kỷ lục từng ghi nhận vào năm 2019. Phân khúc nhà thấp tầng cũng được kỳ vọng sẽ bổ sung khoảng 6.000 sản phẩm ra thị trường.
Theo bà Nguyễn Hoài An, nền tảng phát triển của thị trường vẫn được củng cố nhờ định hướng mở rộng không gian đô thị theo Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045, tập trung về phía Đông, phía Tây và khu vực Bắc sông Hồng.
Bên cạnh đó, việc đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị với mục tiêu cơ bản hoàn thành vào năm 2030 sẽ tạo động lực lớn cho phát triển hạ tầng kết nối, thúc đẩy các mô hình đô thị TOD và mở ra dư địa tăng trưởng cho những khu vực như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang trong những năm tới.
Bình luận
0