Phát triển nhà ở xã hội lâu nay vẫn được xem là một trong những nút thắt lớn của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, TP Hồ Chí Minh đang phát đi những tín hiệu tích cực khi chủ động đưa ra nhiều giải pháp nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này. Thành phố không chỉ kêu gọi đầu tư mà còn chủ động chia sẻ chi phí, giảm bớt rủi ro để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.

Mới đây, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã thông báo chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội rộng 4,7 ha tại phường Rạch Dừa (thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) để triển khai các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Khu đất này đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng bằng nguồn vốn ngân sách và hiện do Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Vũng Tàu quản lý. Việc chuẩn bị sẵn mặt bằng cho thấy cách tiếp cận mới của chính quyền: không chỉ kêu gọi doanh nghiệp tham gia mà còn chủ động giải quyết một trong những khó khăn lớn nhất của dự án là quỹ đất sạch.

Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 được giao cho TP Hồ Chí Minh là 199.400 căn, chiếm khoảng 20% tổng chỉ tiêu cả nước.

Dự án có hồ sơ pháp lý tương đối rõ ràng, mặt bằng đã sẵn sàng và tiến độ triển khai cụ thể, giúp nhà đầu tư có thể tính toán hiệu quả và chủ động kế hoạch dòng vốn. Đây cũng được xem là bước đi mới của TP Hồ Chí Minh trong bối cảnh sau sáp nhập, khi không gian phát triển được mở rộng và nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động ngày càng cấp thiết. Thành phố đang thể hiện cách làm chủ động hơn khi chuẩn bị sẵn quỹ đất, cơ chế và quy trình tiếp nhận hồ sơ để thu hút doanh nghiệp. Khi chính quyền chuyển từ “kêu gọi tham gia” sang “tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia”, sức hấp dẫn của chính sách cũng được tăng lên rõ rệt.

Bên cạnh đó, theo định hướng trong dự thảo nghị quyết mới do Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh xây dựng, thành phố sẽ hỗ trợ 50% chi phí đầu tư hạ tầng trong phạm vi dự án nhà ở xã hội. Các hạng mục được hỗ trợ gồm giao thông, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, thu gom và xử lý chất thải, với mức hỗ trợ tối đa không quá 10 tỷ đồng cho mỗi dự án.

Ngoài ra, thành phố cũng dự kiến hỗ trợ toàn bộ chi phí liên quan đến các thủ tục đầu tư xây dựng như thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép môi trường, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc cấp giấy phép xây dựng. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao và quá trình chuẩn bị dự án thường kéo dài, những chính sách hỗ trợ này được đánh giá là có ý nghĩa thiết thực đối với doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc “trải thảm đỏ” mới chỉ là điều kiện cần; để thị trường nhà ở xã hội phát triển mạnh, các chính sách ưu đãi cần đủ sức tháo gỡ những vướng mắc tồn tại lâu nay.

Tại hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh – từ mô hình đến hành động” vừa được tổ chức, ông Phạm Bình An, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cho biết chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 của thành phố là 199.400 căn, chiếm khoảng 20% tổng mục tiêu cả nước trong Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ. Con số này vừa thể hiện vai trò đầu tàu của TP Hồ Chí Minh, vừa đặt ra áp lực không nhỏ.

Trong giai đoạn 2021–2025, thành phố đã hoàn thành gần 18.000 căn nhà ở xã hội, gần đạt kế hoạch đề ra. Tuy vậy, khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế vẫn còn khá lớn, đặc biệt tại các khu vực nội thành đang phát triển và những địa bàn gần khu công nghiệp, khu chế xuất – nơi nhu cầu thuê và thuê mua nhà ở xã hội ngày càng gia tăng.

Theo ông Phạm Trần Hải, Phó trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, thành phố hiện còn gặp ba điểm nghẽn chính gồm quỹ đất, nguồn tài chính và thủ tục hành chính. Việc bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thường tạo ra các khu đất nhỏ lẻ, thiếu hạ tầng đồng bộ. Trong khi đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và giá đất tăng cao cũng làm giảm tính khả thi của dự án.

Về tài chính, các ưu đãi hiện nay chưa thực sự hấp dẫn, nguồn vốn vay ưu đãi còn khó tiếp cận, trong khi mức lợi nhuận bị khống chế khoảng 10% giá thành chưa tương xứng với rủi ro mà doanh nghiệp phải gánh chịu. Bên cạnh đó, quy trình thủ tục kéo dài cũng khiến chi phí tăng lên và làm nhiều nhà đầu tư e ngại.

Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP Hồ Chí Minh cho biết theo chính sách đặc thù, các doanh nghiệp có 100% vốn trong nước, hợp tác xã và đơn vị sự nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước hỗ trợ 100% lãi suất vay. Mức vay tối đa là 200 tỷ đồng cho mỗi dự án, thời hạn 7 năm, với điều kiện dự án có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư có tài sản bảo đảm và được triển khai trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

Trong bối cảnh chi phí vốn có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả dự án, chính sách hỗ trợ lãi suất 100% được xem là tín hiệu mạnh mẽ từ phía chính quyền đối với cộng đồng doanh nghiệp.

Tuy vậy, cùng với các chính sách ưu đãi, TP Hồ Chí Minh cũng đặt ra yêu cầu siết chặt kỷ cương thị trường. Thành phố đang xem xét các biện pháp tăng trách nhiệm đối với chủ đầu tư, đặc biệt là những dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng chậm triển khai hoặc tìm cách né tránh.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường nhà ở xã hội chỉ có thể phát triển bền vững khi được xây dựng trên hai trụ cột song song: chính sách khuyến khích đủ mạnh để thu hút đầu tư và cơ chế quản lý đủ nghiêm để đảm bảo các cam kết được thực hiện trên thực tế.