Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho thấy, trong năm qua, tỷ lệ người mua bất động sản với mục đích đầu tư cho thuê tiếp tục tăng, đạt 28%, tăng 6 điểm phần trăm so với năm trước. Đáng chú ý, nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng gia tăng từ 9% lên gần 12%.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua nhà để ở dù vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo nhưng tiếp tục suy giảm so với năm trước, trong khi mục đích mua để tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%. So với giai đoạn thị trường trầm lắng năm 2023, nhu cầu đầu tư cho thuê và đầu tư ngắn hạn tăng rõ rệt, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của hoạt động đầu tư, lướt sóng bất động sản.

Đại diện DXS – FERI nhận định, trong năm 2025, tâm lý tận dụng “tiền rẻ” trước khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng dần vào quý cuối năm đã khiến hiện tượng đầu cơ, lướt sóng gia tăng nhẹ. Tuy nhiên, trước hàng loạt chính sách điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, khả năng cao xu hướng này sẽ không còn duy trì được đà tăng trong các năm tiếp theo.

Nhận định trên cũng tương đồng với đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường VARS, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường năm 2025 tiếp tục đến từ nhu cầu đầu tư.

Thống kê cho thấy hơn 75% giao dịch phát sinh từ nhóm người mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Thực tế, VARS ghi nhận thị trường đã xuất hiện hiện tượng rao bán “cắt lỗ” ở một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn giá tăng nóng, chủ yếu tại các khu vực có mức tăng quá nhanh. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, buộc nhóm đầu tư lướt sóng phải cơ cấu lại danh mục, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn đã bị đứt gãy sau quá trình sáp nhập tỉnh thành, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, nhường chỗ cho xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn. Thị trường thời gian tới sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi, mà đòi hỏi sự chuyên nghiệp, minh bạch và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

Trong bối cảnh lãi suất huy động có dấu hiệu tăng trở lại, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp nhằm kiểm soát giá bất động sản, tập trung vào hoàn thiện khung pháp lý, tăng nguồn cung – đặc biệt là nhà ở xã hội – và siết chặt hoạt động đầu cơ.

Đáng chú ý, Nghị định 357 quy định mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử thống nhất trên toàn quốc từ ngày 1/3/2026, được kỳ vọng tạo bước ngoặt trong minh bạch hóa dữ liệu, quản lý giao dịch và pháp lý thị trường.

Các chuyên gia nhận định, cùng với chính sách minh bạch hóa dữ liệu và định danh bất động sản, thị trường năm nay được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng thực chất hơn, nơi giá trị thật dần thay thế các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TPHCM, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng điểm rơi tăng trưởng vào giai đoạn 2026–2027.

Từ năm 2026, thị trường sẽ chịu tác động toàn diện của các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Dù bảng giá đất mới có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng hơn và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, đầu tư công tiếp tục là động lực quan trọng khi các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh triển khai trong 5 năm tới, góp phần cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới.

Theo Savills, dù thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức như chi phí đất đai cao, khả năng chi trả của người mua ở thực hay rủi ro từ biến động vĩ mô, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, nhà đầu tư cần thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo những kỳ vọng ngắn hạn.