Ngay sau kỳ nghỉ Tết, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, tác động trực tiếp đến người vay, doanh nghiệp bất động sản và cả hệ thống tín dụng. Theo các chuyên gia, đây là diễn biến mang tính chu kỳ, song sẽ khiến thị trường phân hóa rõ rệt hơn trong thời gian tới.

Các ngân hàng thuộc khối quốc doanh hiện niêm yết lãi suất cho vay dao động từ 9% đến trên 13%/năm đối với các gói cố định 6, 12 hoặc 18 tháng. Trong khi đó, nhóm ngân hàng ngoài quốc doanh áp dụng mức lãi suất cố định tương đương, nhưng lãi suất thả nổi cao hơn, phổ biến trong khoảng 11–15%.

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp của Savills Việt Nam, nhận định việc tăng lãi suất sau Tết phản ánh quá trình điều chỉnh theo chu kỳ của hệ thống ngân hàng. Sau giai đoạn giải ngân mạnh cuối năm và nhu cầu vay tăng cao đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng, cân đối chi phí vốn và điều chỉnh lãi suất phù hợp với khẩu vị rủi ro.

Bên cạnh đó, yếu tố hạn mức tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) cũng khiến các ngân hàng thận trọng hơn với các khoản vay mới, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản vốn có hệ số rủi ro cao. Trong bối cảnh chính sách tiền tệ toàn cầu vẫn chịu ảnh hưởng từ xu hướng thắt chặt trước đây, việc điều chỉnh lãi suất lần này được đánh giá là nhằm cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì động thái siết chặt đột ngột.

Đối với người mua nhà, chi phí trả nợ gia tăng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả hàng tháng. Ông Võ Hồng Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, cho biết với khoản vay khoảng 900 triệu đồng, trước đây người vay có thể trả 7–8 triệu đồng/tháng, nhưng khi chuyển sang lãi suất thả nổi, số tiền có thể tăng lên gần 15 triệu đồng. Điều này khiến nhiều gia đình phải cân nhắc lại kế hoạch mua nhà.

Theo Savills, nhóm chịu tác động mạnh nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi chi phí vốn tăng, người mua có xu hướng chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính thay vì rời bỏ thị trường. Nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng quyết định mua sẽ thận trọng hơn.

Với doanh nghiệp bất động sản, áp lực tập trung ở chi phí vốn và dòng tiền. Những đơn vị phụ thuộc vào đòn bẩy lớn hoặc cần bán hàng nhanh để xoay vòng vốn sẽ gặp nhiều thách thức. Ngược lại, doanh nghiệp có nền tảng tài chính ổn định, quỹ đất sạch và pháp lý rõ ràng vẫn duy trì được hoạt động.

Nhà đầu tư sử dụng vốn vay để “lướt sóng” cũng đối diện rủi ro cao hơn trong môi trường lãi suất tăng. Nhiều người buộc phải cơ cấu lại danh mục, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ nhằm giảm áp lực trả nợ.

Ngoài ra, các khoản vay ưu đãi ngắn hạn tiềm ẩn rủi ro khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Ngân hàng hiện cũng định giá tài sản thận trọng hơn, làm giảm tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, buộc người mua phải có vốn tự có cao hơn. Các chi phí như phí trả nợ trước hạn, phí cam kết hay bảo hiểm bắt buộc cũng làm tăng tổng chi phí vay thực tế.

Ở góc độ hệ thống, lãi suất tăng khiến nguy cơ nợ xấu gia tăng nếu người vay gặp khó khăn về dòng tiền. Do đó, các tổ chức tín dụng đang siết chặt tiêu chí xét duyệt và đánh giá kỹ năng lực tài chính của khách hàng.

Cơ hội cho người mua ở thực

Dù tạo áp lực trong ngắn hạn, môi trường lãi suất cao không hoàn toàn bất lợi cho tất cả người mua. Trong bối cảnh thị trường thận trọng hơn, người có nhu cầu ở thực và tài chính ổn định có thể có thêm cơ hội thương lượng giá tốt.

Các chuyên gia khuyến nghị người vay cần kiểm soát tỷ lệ vay ở mức hợp lý, bảo đảm khoản trả nợ không vượt quá khả năng chi trả và không phụ thuộc hoàn toàn vào lãi suất ưu đãi ban đầu. Việc ưu tiên tài sản có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và thanh khoản tốt cũng giúp giảm thiểu rủi ro.

Đồng thời, người vay nên chuẩn bị quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng trả nợ để ứng phó với biến động lãi suất hoặc thu nhập. Thị trường bất động sản vì thế đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét, khi những chủ thể có nền tảng tài chính vững vàng sẽ có lợi thế, còn nhóm phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ chịu áp lực lớn hơn.