Giảm 70% phí chuyển đổi đất: Gỡ vướng cho hàng triệu hộ dân

Quy định về tiền sử dụng đất luôn là một trong những vấn đề phức tạp và nhạy cảm nhất trong công tác quản lý đất đai. Sự ra đời của Luật Đất đai 2024, dù mang tính đột phá, lại vô tình tạo ra một nút thắt lớn đối với hàng triệu hộ gia đình có nhu cầu hợp thức hóa đất ở. Trước đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (như đất vườn, ao) sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp tiền sử dụng đất tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (thường là 30% trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức một lần).

Tuy nhiên, theo nguyên tắc mới tại Luật Đất đai 2024, cơ chế tính tiền theo tỷ lệ này bị bãi bỏ. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Quy định này, cộng hưởng với việc nhiều địa phương đồng loạt ban hành bảng giá đất mới với mức tăng cao gấp nhiều lần so với trước, đã đẩy chi phí hợp thức hóa đất ở lên ngưỡng "không tưởng". Thực tế cho thấy, nhiều hộ dân phải đối diện với khoản phí chuyển đổi lên tới hàng tỷ đồng, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người lao động có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là ở khu vực nông thôn và ven đô. Tình trạng này dẫn đến việc người dân không thể thực hiện các nhu cầu chính đáng như tách hộ, xây nhà mới cho con cái hoặc hoàn thiện pháp lý cho thửa đất đã sinh sống ổn định từ lâu.

Trước tình thế cấp bách này, Bộ Tài chính đã đưa ra dự thảo nghị định nhằm tháo gỡ vướng mắc, với trọng tâm là đề xuất giảm 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chuyển sang đất ở trong hạn mức giao đất ở. Cụ thể, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (đối với diện tích trong hạn mức). Đối với phần diện tích vượt nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu sẽ là 50% chênh lệch. Chỉ khi diện tích vượt quá hai lần hạn mức thì mới phải nộp 100% chênh lệch như quy định hiện hành.

Động thái này được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo theo tinh thần phải "công bằng, khoan sức cho dân", tránh gây khó khăn trong quá trình chuyển tiếp luật. Đây là một giải pháp mang tính an sinh xã hội cao, trực tiếp giải quyết vấn đề cấp bách về nhà ở và quyền lợi chính đáng cho người dân. Việc giảm mạnh gánh nặng tài chính sẽ giúp hàng triệu hộ gia đình có cơ hội hoàn tất thủ tục pháp lý, ổn định chỗ ở và an tâm lao động, sản xuất.

Khi chi phí chuyển đổi giảm đi, một lượng lớn đất đai bị "đóng băng" do vướng mắc pháp lý sẽ được hợp pháp hóa. Điều này không chỉ làm tăng tài sản hợp pháp của người dân mà còn kích thích nhu cầu xây dựng nhà ở cá nhân, thúc đẩy thị trường vật liệu xây dựng, nội thất và các dịch vụ phụ trợ khác ở khu vực nông thôn và ven đô. Các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ hoặc các nhà thầu xây dựng địa phương sẽ được hưởng lợi gián tiếp từ làn sóng tách thửa và xây dựng mới này. Sự thông thoáng về pháp lý và chi phí sẽ tạo ra một cú hích tích cực, giải tỏa áp lực cho thị trường bất động sản ở phân khúc nhà ở tự xây.

Cân bằng lợi ích nhà nước và người dân: Phải ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách

Dù mang ý nghĩa nhân văn và kinh tế lớn, chính sách ưu đãi giảm 70% này không thể được áp dụng một cách đại trà mà phải đi kèm với các cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Mối lo ngại lớn nhất từ các nhà quản lý và chuyên gia là làm sao để chính sách này thực sự đến tay người dân có nhu cầu an cư, thay vì bị giới đầu cơ lợi dụng để trục lợi, tạo ra cơn sốt đất ảo ở các khu vực nông nghiệp đang nằm trong quy hoạch phát triển.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài chính đã thiết lập một "van an toàn" quan trọng: chính sách ưu đãi chỉ áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp 100% chênh lệch theo quy định chung. Biện pháp này nhằm đảm bảo ưu đãi được sử dụng đúng mục đích, phục vụ nhu cầu nhà ở thiết yếu lần đầu của người dân, đồng thời ngăn chặn việc lợi dụng chính sách để kinh doanh chuyển đổi đất quy mô lớn.

Việc áp dụng các biện pháp khống chế chuyển nhượng hoặc truy thu thuế sau này là yếu tố then chốt để đảm bảo sự công bằng và chống thất thoát ngân sách Nhà nước. Chính phủ phải cân bằng giữa việc "khoan sức dân" và "thu đúng, thu đủ" để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách. Nếu chính sách giảm phí này kích thích đầu cơ, không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn làm xói mòn lòng tin vào chính sách đất đai.

Một khía cạnh công bằng khác cũng được cử tri các địa phương lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng kiến nghị: đó là giải pháp tài chính cho các hộ nghèo và cận nghèo. Cử tri cho rằng, ngay cả khi được giảm 70%, khoản tiền còn lại vẫn có thể vượt quá khả năng chi trả một lần của người dân khó khăn. Do đó, cần nghiên cứu cơ chế cho phép các hộ dân này được nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo hình thức trả góp với thời hạn dài hoặc cho phép ghi nợ khoản tiền này, đặc biệt đối với các gia đình chính sách hoặc có hoàn cảnh thực sự khó khăn. Điều này sẽ giúp đảm bảo chính sách ưu đãi được triển khai một cách nhân văn và toàn diện hơn, hướng tới mục tiêu "ai cũng có nhà để ở" như tinh thần của luật đất đai.

Có thể thấy, đề xuất giảm 70% tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là một bước đi kịp thời và cần thiết để tháo gỡ vướng mắc phát sinh từ việc áp dụng Luật Đất đai 2024 và các bảng giá đất mới. Nghị quyết dự kiến có hiệu lực trong thời gian ngắn (đến hết tháng 2 năm 2027) là cơ hội vàng để hàng triệu hộ gia đình hoàn tất thủ tục an cư. Tuy nhiên, để chính sách không bị "lệch pha" và tạo ra rủi ro đầu cơ, việc ban hành các hướng dẫn chi tiết, rõ ràng, đặc biệt là các quy định về hậu kiểm và khống chế chuyển nhượng đối với đất được hưởng ưu đãi, là yêu cầu tối quan trọng mà các bộ, ngành và Chính phủ cần tập trung hoàn thiện trước khi nghị định chính thức được thông qua và triển khai rộng rãi./.