Sau một giai đoạn tăng trưởng “nóng” đến mức chóng mặt, thị trường chung cư Hà Nội đang ghi nhận những diễn biến đầy bất ngờ. Trong khi nguồn cung căn hộ mới bắt đầu có dấu hiệu bùng nổ với hàng loạt dự án đại đô thị ra hàng, người mua nhà bỗng thấy những dòng tiêu đề về việc giá chung cư “giảm”. Tuy nhiên, liệu đây có phải là một đợt giảm giá thực thực thụ hay chỉ là một bước lùi kỹ thuật trong chiến lược của các chủ đầu tư?

Sau nhiều năm rơi vào tình trạng "đói" nguồn cung trầm trọng, thị trường Hà Nội cuối năm 2025 và đầu năm 2026 đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của các phân khúc cao cấp và hạng sang. Các đại đô thị tại phía Tây và phía Đông liên tục tung ra các tòa tháp mới với số lượng căn hộ lên đến hàng nghìn đơn vị.

Sự góp mặt của các chủ đầu tư ngoại và các tập đoàn bất động sản hàng đầu trong nước đã giúp giải tỏa cơn khát nhà ở. Theo các báo cáo thị trường, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý gần nhất đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Sự dồi dào này về lý thuyết sẽ tạo áp lực cạnh tranh, buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc lại mức giá để thu hút dòng tiền.

Cần phải nhìn nhận thẳng thắn: Giá niêm yết trên hợp đồng (giá trần) gần như không giảm. Thậm chí, ở những vị trí đắc địa, giá vẫn giữ nguyên hoặc tăng nhẹ. Vậy tại sao dư luận lại nhắc đến việc giá chung cư đang hạ nhiệt?

Thực tế, cái gọi là "giảm giá" hiện nay chủ yếu đến từ chính sách bán hàng và chiết khấu. Thay vì hạ giá bán trực tiếp – một động thái có thể gây tâm lý tiêu cực cho những khách hàng đã mua trước đó – các chủ đầu tư chọn cách "giảm gián tiếp" thông qua:

Chiết khấu thanh toán sớm: Có những dự án sẵn sàng chiết khấu từ 10% đến 15% nếu khách hàng thanh toán bằng vốn tự có.

Quà tặng khủng: Tặng gói nội thất, vàng, hoặc trừ trực tiếp vài trăm triệu đồng vào giá bán dưới hình thức "lộc tân gia".

Hỗ trợ lãi suất kéo dài: Việc giãn tiến độ thanh toán hoặc ân hạn nợ gốc lên đến 3-4 năm giúp chi phí cơ hội của người mua giảm xuống đáng kể.

Chính vì vậy, nếu tính toán dựa trên dòng tiền thực tế mà người mua phải bỏ ra, giá căn hộ hiện nay đang "dễ thở" hơn so với thời điểm đỉnh cao cuối năm 2024.

Một nguyên nhân khác khiến giá chung cư có vẻ chững lại là do tâm lý chờ đợi của khách hàng. Sau một thời gian dài bị đẩy lên quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, dòng tiền trên thị trường bắt đầu có sự chọn lọc. Khách hàng không còn xuống tiền bất chấp như trước mà bắt đầu so sánh, cân nhắc kỹ lưỡng giữa các dự án.

Sự bùng nổ nguồn cung đồng nghĩa với việc người mua có nhiều quyền lựa chọn hơn. Điều này buộc các dự án có chất lượng trung bình hoặc vị trí không thuận lợi phải điều chỉnh giá về mức thực tế để cạnh tranh với các đại đô thị có tiện ích đồng bộ.

Dù nguồn cung tăng, nhưng các chuyên gia nhận định rằng giá chung cư Hà Nội rất khó có một cú "sập" mạnh. Chi phí quỹ đất, chi phí xây dựng và các thủ tục pháp lý vẫn là những rào cản khiến giá thành đầu vào của mỗi căn hộ ở mức cao.

Xu hướng trong thời gian tới sẽ là sự phân cực rõ rệt. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý chuẩn chỉnh sẽ giữ giá tốt. Trong khi đó, các dự án mang tính đầu cơ, thổi giá sẽ buộc phải tiếp tục thực hiện các chương trình kích cầu, giảm giá gián tiếp để thoát hàng.