Thông tư 06 tăng trường hợp không được vay vốn
Từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản liên tục nhận được các "trợ lực" để đẩy nhanh đà phục hồi như: Các chính sách mới gỡ khó về thủ tục pháp lý, Tổ Công tác của Thủ tướng trực tiếp làm việc với doanh nghiệp và địa phương, dần tháo nút thắt cho một số dự án bất động sản lớn…
Tuy nhiên, theo phản ánh của các doanh nghiệp, vấn đề tiếp cận tín dụng vẫn còn nỗi lo. Trong đó có Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực vào ngày 1/9 sắp tới. Các doanh nghiệp cho rằng, Thông tư mới đặt ra một số quy định sẽ tạo ra rào cản khiến bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn.
Hai nội dung bất cập nổi bật được chỉ ra đó là: Tăng thêm các trường hợp không được vay vốn và chưa rõ ràng về điều kiện vay. Điều này sẽ tiếp tục gây ách tắc, ảnh hưởng tới nguồn cung và khả năng mua nhà của người dân.
Các doanh nghiệp lo ngại Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước có thể sẽ tạo ra rào cản khiến bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn. Ảnh minh họa.
Ngay sau khi Thông tư 06 được ban hành, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi thông tư. Đại diện Hiệp hội này cho rằng, Thông tư đã dựng thêm "rào chắn" tiếp cận tín dụng so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ không tiếp cận được tín dụng.
Trong đó, nổi bật nhất quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom. Về bản chất, đây chính là hoạt động M&A.
Ông Trần Minh Hải - Tổng giám đốc Công ty Luật Basico cho biết: "Các chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án của mình thông qua M&A sẽ phải thay đổi lại cái phương án và thậm chí phải xem xét lại cái thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản có thể triển khai được hay không".
Theo các chuyên gia, việc giải ngân cho những khoản vay đã được các ngân hàng thực hiện lâu nay. Mặt khác, trong các điều luật hiện hành, ngân hàng thương mại được cho vay các hoạt động hợp pháp, trong đó có góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần…
Băn khoăn về điều kiện bất động sản được vay vốn
Một nội dung khác tại Thông tư 06 cũng đang khiến các doanh nghiệp bất động sản bối rối, không biết hiểu như thế nào cho đúng đó là quy định: Không cho vay để thanh toán tiền góp vốn với các dự án "không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh"… Sẽ có 2 cách hiểu: Một là dự án không đủ điều kiện pháp lý và hai là dự án không đủ điều kiện mở bán.
Ông Nguyễn Anh Quê - Uỷ viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Đối với các doanh nghiệp triển khai dự án, thông thường họ sẽ có vốn để triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng. Riêng nguồn tiền này, bắt buộc chủ đầu tư phải có. Tuy nhiên, đến lúc làm hạ tầng thì tiền đó họ cần ngân hàng và trước nay vẫn được ngân hàng tạo điều kiện. Nhưng với Thông tư 06 lại không rõ ràng".
"Tôi e là cái điểm này chỉ khiến thị trường phân vân và việc vận dụng cho các hợp đồng góp vốn sẽ rất khó khăn", ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần GP Invest nhận định.
Thực tế từ trước đến nay, giả sử với dự án chung cư, các chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành phần móng là được phép bán cho khách hàng. Còn người mua có thể dùng hợp đồng ký với chủ đầu tư để vay tiền ngân hàng theo hình thức trả góp. Chính nguồn tiền này sẽ giúp chủ đầu tư hoàn thiện dự án, bàn giao nhà cho người dân.
Nhưng nay, các doanh nghiệp cho rằng, các quy định trong Thông tư 06 cần làm rõ ràng về mặt câu chữ, nếu không rất có thể mỗi ngân hàng hiểu theo một cách khách nhau sẽ khiến chủ đầu tư không huy động được vốn, đồng nghĩa với việc họ phải tự bỏ vốn ra để hoàn thành dự án và sau đó mới bán được hàng. Điều này, có thể là nhiệm vụ bất khả thi với đại đa số doanh nghiệp, vì con số để hoàn thành dự án phải từ hàng trăm tới hàng nghìn tỷ đồng.
Thông tư 06 cần làm rõ ràng về mặt câu chữ, nếu không rất có thể mỗi ngân hàng hiểu theo một cách khách nhau sẽ khiến chủ đầu tư không huy động được vốn. Ảnh minh họa.
Trước những ý kiến phản ánh của doanh nghiệp bất động sản, đại diện Ngân hàng Nhà nước đã có phản hồi về các thông tin này.
"Sau khi Thông tư 06 có hiệu lực thi hành từ 1/9, thì Ngân hàng Nhà nước sẽ theo sát diễn biến của thị trường và phản hồi của các tổ chức tín dụng, các hiệp hội ngành nghề để chúng tôi xem xét, đảm bảo Thông tư đi vào cuộc sống. Trong trường hợp Thông tư 06 gặp khó khăn trong quá trình cho vay của tổ chức tín dụng chúng tôi sẽ xem xét cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung, đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, luôn an toàn lành mạnh, đảm bảo nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp, người dân trong đó có bất động sản", ông Phạm Chí Quang - Vụ trưởng Vụ Chính sách Tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước thông tin.
Kiến nghị sửa đổi Thông tư 06 gỡ vướng cho bất động sản
Chỉ còn nửa tháng nữa Thông tư 06 sẽ có hiệu lực, các doanh nghiệp vẫn đang băn khoăn về một số quy định và tính thời điểm của Thông tư. Khi mà vào đầu tháng 7, Nghị quyết số 97 của Chính phủ đã được ban hành, tiếp tục giao Ngân hàng Nhà nước thực hiện các giải pháp đồng bộ, quyết liệt để giảm mặt bằng lãi suất cho vay thêm từ 1,5 - 2%, điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả… Những giải pháp mang tính tổng thể này là dấu hiệu tích cực và đầy hy vọng cho thị trường.
Trong khi đó, Thông tư 06 lại được ban hành trước Nghị quyết 97, cụ thể là vào cuối tháng 6. Bởi vậy, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị nên chăng Thông tư 06 cần được được xem xét sửa đổi, để có sự phù hợp hơn.
Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tục ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc, giúp tình hình thị trường bất động sản tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Cách đây hơn 1 tuần, tại Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33 và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, Thủ tướng đã yêu cầu các bộ ngành liên quan tiếp tục rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu. Các doanh nghiệp kỳ vọng, với tinh thần chỉ đạo này, các vướng mắc các Thông tư 06 sẽ được xem xét thấu đáo.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị: "Chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi khoản 8, 9, 10 điều 8 Thông tư 39/2016 mà được sửa đổi trong Thông tư 06. Bởi vì nếu không sửa ở thời điểm này thì đến 1/9, rõ ràng việc tiếp cận tín dụng của rất nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế rất khó khăn".
Riêng đối với quy định về hoạt động M&A, góp vốn và công ty, hay dự án đầu tư… các chuyên gia kiến nghị rất cần xem xét lại sớm. Bởi lẽ, hoạt động này sẽ giúp giải cứu các dự án dở dang.
"Theo tôi nên loại bỏ quy định này bởi ở đây có mấy vấn đề. Thứ nhất, là góc độ về quyền tự do kinh doanh. Vấn đề thứ 2, chính Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra những tỷ lệ giới hạn trong việc cho vay, góp vốn, mua cổ phần… Do đó chỉ cần tuân theo quy định đó đã đảm bảo hành lang pháp lý", ông Trần Minh Hải - Tổng Giám đốc Công ty Luật Basico nói.
Chỉ còn nửa tháng nữa Thông tư 06 sẽ có hiệu lực, các doanh nghiệp vẫn đang băn khoăn về một số quy định và tính thời điểm của Thông tư. Ảnh minh họa.
Thị trường bất động có vai trò rất quan trọng tới nền kinh tế, đặc biệt ảnh hưởng tới khoảng 40 ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu xây dựng, ngân hàng, du lịch… Nếu vấn đề vốn không được cải thiện, thị trường sẽ khó lấy lại đà hồi phục.
"Cũng sẽ ảnh hưởng phần nào đó thu hẹp số lượng khách hàng mua, số lượng sản phẩm được sử dụng gói vay. Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước cởi mở hơn, xem xét các dự án đủ tiềm lực tài chính và năng lực hoàn thiện pháp lý", bà Nguyễn Thùy Dung - Chủ tịch HĐQT Micc Group đề xuất.
"Văn bản quy phạm pháp luật nói chung, chúng ta ban hành nên bám sát với thực tế, câu từ phải rõ ràng, tránh tình trạng hiểu lầm", ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.
Một số ý kiến cho rằng, ngân hàng quy định điều kiện cho vay bất động sản chặt chẽ để giữ an toàn cho hệ thống. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, khi 90% dự án đang chờ hoàn thiện pháp lý thì tín dụng nên chủ động và linh hoạt hơn. Ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà rất cần phát huy tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ".
Trong nhiều cuộc họp liên quan tới thị trường bất động sản, Chính phủ đã khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý", vì bất động sản có vai trò rất quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Thực tế các chính sách, chỉ đạo kịp thời đã phát huy tác dụng, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục, lượng quan tâm và giao dịch đã dần tăng trở lại. Nhưng để phát triển các dự án mới, tăng nguồn cung sản phẩm trong tương lai, vẫn rất cần những giải pháp để giảm bớt những rào cản trong tiếp cận tín dụng từ ngân hàng.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!