Tại sao cần "mạnh tay"?
Một tuần trước khi thông tin về Thông tư 16 được công bố cũng là 1 ngày "đỏ lửa" với dòng cổ phiếu bất động sản. Nhiều mã bất động sản giảm sàn trắng bên mua vào hôm 22/11 như: DIG, KBC, NLG, IJC, HDC…
Không tự nhiên quy định này có tác động lớn như vậy lên nhóm ngành bất động sản vì ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản là 2 "bạn hàng" thân thiết với nhau. Theo đó, tỷ trọng giá trị phát hành lớn nhất 9 tháng 2021 thuộc về ngành Bất động sản, chiếm 40% với giá trị huy động, đạt 172.000 tỷ đồng.
Còn ngược lại, xét về tỷ lệ nhà đầu tư tham gia mua trái phiếu doanh nghiệp, trong 9 tháng 2021, các nhà đầu tư tổ chức, chủ yếu là ngân hàng thương mại vẫn tham gia tích cực nhất với 55,9%.
Mối quan hệ đang "thuận mua vừa bán" như vậy có vấn đề gì mà lại phải có các chính sách can thiệp?
Theo báo cáo gần đây của FiinRating, trong 9 tháng 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.
Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần.
Theo mô hình xếp hạng tín nhiệm sơ bộ, 40% số doanh nghiệp bất động sản niêm yết có điểm xếp hạng sơ bộ ở mức chất lượng tín dụng thấp và khoản đầu tư đó được xem là trong nhóm "có yếu tố đầu cơ".
Cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản và do đó chất lượng tín dụng của các đơn vị này không chỉ là vấn đề của thị trường trái phiếu mà còn ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Nhìn từ phía các ngân hàng, trước khi có Thông tư 16, khi quy định vẫn còn "lỏng tay" thì nhiều ngân hàng đã là bên trung gian phân phối trái phiếu từ các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính yếu như kể trên đến tay các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
"Mạnh tay" thế nào"?
Theo Thông tư, quy định mới cấm ngân hàng không được mua trái phiếu phát hành để cơ cấu nợ. Chuyên gia cho biết thực tế rất nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu dài hạn 5-10 năm, nhưng người nắm giữ được quyền bán lại cho doanh nghiệp phát hành sau 1 năm, nên thực chất là trái phiếu ngắn hạn. Do đó, không ít trái phiếu mới được phát hành để trả cho các khoản nợ trái phiếu cũ.
"Trái phiếu doanh nghiệp là công cụ dễ dàng đảo nợ, tức là hết đợt này thì phát hành đợt sau, đợt sau trả nợ đợt trước. Như vậy không kiểm soát được dòng tiền có đúng vào dự án mong muốn hay không, nên việc chặt là hết sức cần thiết", ông Phạm Xuân Hoè - Nguyên Phó viện trưởng Viện chiến lược Ngân hàng Nhà nước cho biết.
Theo nhiều chuyên gia, việc siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết
Ngân hàng Nhà nước cũng cấm mua trái phiếu phát hành để góp vốn mua cổ phần, hay để tăng quy mô vốn. Quy định này nhằm hạn chế những rủi ro doanh nghiệp phát hành trái phiếu vượt quá năng lực tài chính.
"Nó như cưỡi trên lưng hổ ấy, đi vay xong, đi mua rồi lại phát triển dự án mới, nếu không thì không có dòng tiền trả nợ cho trái phiếu cũ. Khi đó hiệu ứng domino lên rất cao", ông Phan Lê Thành Long - Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Australia (CMA Australia) tại Việt Nam cho biết
Trong khi đó theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, có sự hậu thuẫn của ngân hàng đi mua gom dự án, đầu cơ dự án là vô cùng nghiêm trọng. Điều này không chỉ làm khan hiếm hàng hóa trên thị trường mà không khéo làm hệ thống ngân hàng chịu rủi ro tài chính lớn
"Dòng tiền âm như thế thì có vấn đề, hiện họ đang đảo nợ bằng nhiều cách như phát hành trái phiếu", ông Nghĩa nhận định.
Để tránh tình trạng dòng vốn chạy lòng vòng, quy định cũng không cho phép tổ chức tín dụng được bán trái phiếu cho công ty con. Đồng thời, không được mua lại trái phiếu đã bán trong vòng 12 tháng.
Một đợt "pha loãng" của cổ phiếu bất động sản?
Siết chặt quy định với ngân hàng để hạn chế vốn chảy vào các lĩnh vực mang nặng tính đầu cơ và đến được với các khu vực cần thiết để kích thích kinh tế là tầm nhìn rất lớn của Thông tư 16. Nhưng ngược lại, với nhiều doanh nghiệp bất động sản, quy định này có thể làm giảm sức hấp dẫn của trái phiếu mà doanh nghiệp bất động sản phát hành trong thời gian tới.
Nhưng đáng chú là sau phiên "giảm sàn" của hàng loạt cổ phiếu bất động sản sau khi Thông tư này được công bố, nhiều mã bất động sản từ đấy lại tăng "ầm ầm". Tại sao lại như vậy?
Giải thích về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích CTCP Chứng khoán Yuanta cho rằng với việc thanh toanh của bất động sản đang bị "đóng băng" Điều này dẫn đến việc dòng tiền âm liên tục nhiều quý.
Do đó, giai đoạn tới họ phải bổ sung nguồn vốn để khơi dậy thanh khoản tài chính bằng cách là từ nợ và cổ phiếu. Đối với nợ thì đang bị "tắc" hai nguồn tín dụng cũng như trái phiếu. Nên các công ty bất động sản sẽ hướng tới việc phát hành cổ phiếu, trong bối cảnh chứng khoán thuận lợi cho phát hành. Hiện nay tỷ lệ giao dịch nhà đầu tư cá nhân là hơn 90%.
Sẽ có một đợt "pha loãng" của cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới?
Ông Minh cho biết thêm, cũng có lý do để kỳ vọng thanh khoản bất động sản sớm tăng lại nhưng bối cảnh này chưa thể khởi sắc trong ngắn hạn.
"Có rất nhiều doanh nghiệp thực hiện việc chuyển nhượng dự án để ghi nhận lợi nhuận, thực tế là dự án chưa bán nhưng họ chuyển nhượng nội bộ. Đó cũng là khoản lợi nhuận trên báo cáo sổ sách nhưng chưa phải là một khoản lợi nhuận thật. Mục đích là để phát hành thành công. Do đó thời gian tới có thể chúng ta sẽ đối mặt với một đợt "pha loãng" của cổ phiếu bất động sản", ông Minh đánh giá.
Bất động sản là 1 ngành được nhìn nhận vẫn hưởng lợi trong thời gian tới khi lãi suất thấp và nhu cầu mua để ở và đầu tư tăng cao. Trong số các doanh nghiệp bất động sản trên sàn, không ít doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nhưng nợ vay cao. Kỳ vọng về lợi nhuận thậm chí theo các chuyên gia, còn đang được nhiều doanh nghiệp cố gắng làm đẹp sổ sách trong quý IV và "bán giấy lấy tiền" trên sàn chứng khoán. Giá tăng quá nóng mà "kế hoạch" doanh nghiệp đặt ra không thành công, khi dòng tiền rút đi thì những nhà đầu tư càng vào sau, rủi ro sẽ càng lớn.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!