Năm 2024 đang khép lại, thị trường bất động sản đã có một năm chuyển biến đầy tích cực. Các phân khúc bất động sản đã có những diễn biến hồi phục khả quan, trong đó phục hồi mạnh mẽ nhất là phân khúc căn hộ chung cư trên cả 3 miền Bắc -Trung - Nam. Mức độ quan tâm tăng cao vào giữa năm và duy trì độ nóng tăng trưởng. Lượng giao dịch lớn trong suốt năm 2024 với mức giá rao bán nguồn hàng căn hộ sơ cấp trên cả hai thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều ở mức giá cao: từ 80 triệu đồng/m2 đến 270 triệu đồng/m2.
Tại Hà Nội, một số dự án ra hàng trong năm nay có giá bán thấp là 80 - 90 triệu đồng/m2. Cá biệt có một số dự án các quận như Tây Hồ giá từ 165 - 270 triệu đồng/m2. Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán cũng thiết lập ở mức cao tương tự từ 90 - 130 triệu đồng/m2. Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có xu hướng ổn định tại các khu vực ngoại ô, mức tăng trưởng từ 5-10% so với năm trước, nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng. Tại thị trường phía Bắc, Hà Nội được xem là "hạt nhân" trong chu kỳ phát triển mới với nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng từ 25.000 - 30.000 sản phẩm, TP Hồ Chí Minh khoảng gần 8.000 sản phẩm.
3 luật liên quan bất động sản làm tăng minh bạch thông tin
3 luật liên quan đến bất động sản đã đảm bảo thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững
Sau gần 5 tháng có hiệu lực, những cải cách quan trọng trong 3 luật, gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đang được triển khai mạnh mẽ. Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, yếu tố quan trọng hàng đầu là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch và rõ ràng của thông tin. 3 luật với các quy định chi tiết, siết chặt hơn nhiều về tính minh bạch thông tin, đã góp phần khơi thông những bế tắc, cũng như vướng mắc của thị trường trong thời gian trước đây. Thị trường lấy lại nhịp tăng trưởng trong quý 3 quý 4. Đặc biệt, nhu cầu minh bạch thông tin về bất động sản của người dân ngày càng tăng cao.
Giá chung cư liên tục tăng, chị Thủy cũng luôn bám các thông tin thị trường. Tham khảo nhiều trang thông tin về các dự án, các trang bất động sản để có sự đối chiếu là cách để chị có thể chủ động đánh giá và đưa ra những quyết định phù hợp. Minh bạch thông tin với mỗi dự án được cho là tiêu chí quan trọng nhất.
"Tôi đang có nhu cầu mua chung cư, trong khoảng 1 năm trở lại đây thấy tình hình biến động rất nhiều, giá tăng cao. Tôi cũng tham khảo nhiều nguồn thông tin trên bất động sản có tính năng lịch sử giá mình có thể xem các dự án vài tháng gần đây giá ra sao, không cần thiết tôi phải liên hệ với quá nhiều môi giới để hỏi", chị Hồ Thu Thủy, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội chia sẻ.
Trong một khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản tại các thành phố lớn, 72% người tham gia khảo sát cho biết họ thường tìm hiểu và chọn nhà đất qua internet, 60% tiến hành thảo luận về giá trực tuyến. Dù những website tích hợp lịch sử giao dịch thuê mua mới chỉ là 1 góc nhỏ của cơ sở dữ liệu đất đai. Nhưng có thể thấy, yêu cầu minh bạch thông tin là vô cùng cấp thiết, nhất là khi nhu cầu của người dân muốn thuê mua ở thực ngày càng lớn.
"Các chính sách đột phá và mang tính chất tốt mà người dân đánh giá cao đó là đứng về quyền lợi của người tiêu dùng và người mua bất động sản. Chủ đầu tư muốn tham gia các hoạt động về đầu tư các dự án thì phải có quy mô về vốn và hạn mức tín dụng quy định liên quan đến quá trình mở bán, thu cọc bao nhiêu, thu các lần tiếp theo bao nhiêu rất rõ ràng. Liên quan đến câu chuyện về thuế trong quá trình triển khai mà chủ đầu tư không thực hiện triển khai sau mấy năm thì có thể bị thu hồi", ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn chia sẻ.
Ông Nguyễn Hồng Điệp - Trưởng Ban Tiếp công dân Trung ương cho biết: "Cơ sỏ dữ liệu về quản lý đất đai thì mình đã có nhưng nó chưa có 1 cơ sở tổng thể mang tính quốc gia. Tới đây các cơ quan chức năng nhà nước sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia. Khi mình có cơ sở công khai minh bạch thì đương nhiên tất cả mọi người dân được tham gia, công khai minh bạch trong thay đổi của thị trường tới từng thửa đất, rất là cụ thể và dễ dàng. Nó đảm bảo công bằng và người ta sẽ tính toán được kinh doanh có lợi hay không".
Giới chuyên môn nhận định, công khai minh bạch thông tin về bất động sản là cần thiết để giá cả phản ánh đúng giá trị thị trường, thay vì dựa vào khung giá cố định. Cần sớm có hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia với đầy đủ thông tin từ quy hoạch, tình trạng pháp lý, hồ sơ kỹ thuật, biến động giao dịch, với khả năng cập nhật liên tục và chính xác. Đặc biệt nó còn là công cụ đo lường nhu cầu thị trường trong năm 2025.
Dự báo thị trường bất động sản 2025
1 trong những điểm sáng nổi bật của 2025 sẽ là sự hoàn thiện của hệ thống thể chế để phù hợp với thực tiễn cuộc sống.
Theo giới chuyên môn, 1 trong những điểm sáng nổi bật của 2025 sẽ là sự hoàn thiện của hệ thống thể chế, trong đó có 3 Luật: Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở với hệ thống các văn bản pháp lý hướng dẫn luật đã hoàn chỉnh thống nhất. Đây sẽ là năm mà các hoạt động kinh doanh mua bán của thị trường bất động sản sẽ có dựa trên cơ sở pháp lý công khai, minh bạch, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn cuộc sống.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, quý IV/2024, và những tháng đầu năm 2025, nhu cầu ở thực sẽ là nhắm đến các dự án căn hộ trung cấp. Bên cạnh đó, sẽ là làn sóng trở lại của những người mua đầu tư dài hạn để tích trữ tài sản đối với các sản phẩm nhà ở thấp tầng có chọn lọc.
"Chúng ta có có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi. Yếu tố ảnh hưởng của các luật này đòi hỏi thời gian, dự kiến mất khoảng 2 quý để thị trường thẩm thấu các thông tin của luật. Thứ 2 là có các nghị định đi kèm để hướng dẫn. Thứ 3 là độ trễ trong việc chính sách như bản giá đất sẽ áp dụng", ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn
Ông Nguyễn Đức Kiên - Nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho hay: "Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình, nó chuyển từ cái xây dựng những công trình dự án để cung ứng ra thị trường, những sản phẩm mà nhà đầu tư người ta có hiệu quả kinh tế cao nhất chứ chưa phải là những sản phẩm mà xã hội và nền kinh tế cần nhất".
Dự báo đến cuối năm 2025, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ thể hiện mạnh mẽ hơn và có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực. Trong đó, nguồn cung nhà ở xã hội có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới. Đặc biệt tính minh bạch của thị trường sẽ tăng mạnh nhờ những thay đổi về luật đã có thời gian đủ để hấp thụ. Thị trường sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ với các nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Sơn, Đại diện Nhà sáng lập Ecopark cho biết: "Các văn bản mới của Nhà nước cũng sẽ giúp cho ngành bất động sản được phát triển lành mạnh hơn và có tính bền vững cao hơn. Trong thời gian tới chắc chắn chúng ta sẽ nhìn thấy việc phải rời khỏi ngành của những chủ đầu tư chưa thực sự bảo đảm được các cam kết lấy người tiêu dùng làm trung tâm để nhường vị trí cho những đơn vị có triển khai một cách bài bản, hiệu quả, sát với nhu cầu của khách hàng".
Giới chuyên gia cũng cho rằng, năm 2025 với sự hoàn chỉnh của các văn bản hướng dẫn 3 luật mới sẽ là căn cứ để đánh giá chính xác tác động, đặc biệt là tính minh bạch thông tin giúp "bình ổn" giá thị trường. Sự tăng trưởng của các phân khúc bất động sản trong 2025 sẽ tỷ lệ thuận với tính minh bạch thông tin.
Theo Bộ Xây dựng, năm 2025, cơ quan này sẽ đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, cân đối lại cung - cầu, cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản, tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Đồng thời, thường xuyên theo dõi sát diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường có biến động bất thường.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!