Tăng phát hành trái phiếu bất động sản 7 tháng đầu năm 2021
Câu chuyện phát hành trái phiếu bất động sản dần "nóng" lên từ 2 năm qua, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực cho vay bất động sản. Để đảm bảo nguồn vốn tài trợ và phát triển dự án, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến kênh trái phiếu, với số lượng phát hành ngày một gia tăng.
Trong 7 tháng đầu năm nay, tổng giá trị phát hành lên tới 107 nghìn tỷ đồng và dự báo trái phiếu tiếp tục là kênh huy động vốn ưa thích của các doanh nghiệp.
Cụ thể, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã giảm dần trong 3 năm qua, từ mức gần 27% năm 2018, xuống còn hơn 11% năm 2020.
Theo báo cáo của SSI Research, bất động sản là nhóm phát hành nhiều nhất kể từ năm 2019 đến nay. Lượng trái phiếu hiện chiếm đến 42% tổng lượng phát hành toàn thị trường.
Ngoài ra, trái phiếu bất động sản cũng là nhóm có mức lãi suất hấp dẫn nhất, trung bình 10,3%/năm kỳ đầu tiên. Sau đó thả nổi theo lãi suất tiết kiệm ngân hàng, cộng thêm từ 3 - 5%.
Trái phiếu bất động sản đang được đảm bảo bằng "tài sản bất định"
Ngoài mức lãi suất hấp dẫn, trái phiếu bất động sản còn được bảo đảm bằng các tài sản khác để khi doanh nghiệp không trả lãi được, tài sản này sẽ được đưa ra xử lý để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, một vấn đề đáng lo ngại khi hiện có đến gần 70 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo, hoặc đảm bảo hoàn toàn hoặc một phần bằng cổ phiếu. Đây được gọi là những "tài sản bất định", mức độ rủi ro cho nhà đầu tư sẽ rất cao, nếu như doanh nghiệp phát hành gặp vấn đề trong phát triển kinh doanh.
Theo đại diện SSI research, lượng trái phiếu có tài sản bất định này chiếm 64% tổng giá trị phát hành nhóm ngành bất động sản, dấy lên mối lo ngại về chất lượng tài sản đảm bảo, trực tiếp ảnh hưởng đến sự an toàn vốn của các nhà đầu tư. Bởi khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, cổ phiếu cũng không còn có giá trị.
"Điều này cho thấy chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu bất động sản đang có xu hướng đi xuống. Yếu tố này cũng có thể gây ra rủi ro cho nhà đầu tư bởi vì tài sản đảm bảo như là cái phao cuối cùng giúp nhà đầu tư giảm bớt tổn thất khi tổ chức phát hành họ không đảm bảo được nghĩa vụ tiền gốc và lãi trái phiếu", bà Nguyễn Thị Thanh Tú - Chuyên gia phân tích SSI Research cho biết.
Ông Nguyễn Hoàng Dương - Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và tổ chức tín dụng, Bộ Tài chính cho hay: "Đối với trái phiếu có tài sản đảm bảo nhưng chất lượng tài sản đảm bảo như các cổ phiếu mà chưa được niêm yết ở trên thị trường thì có rủi ro là không xác định được giá của cổ phiếu tài sản đảm bảo đó, hoặc cổ phiếu đó không có tính thanh khoản trên thị trường khi có vấn đề gì đó của doanh nghiệp nhà đầu tư sẽ mất vốn đầu tư của mình".
Trái phiếu bất động sản cũng là nhóm có mức lãi suất hấp dẫn. Ảnh minh họa - Dân trí.
Ngoài ra, một vấn đề lớn hiện nay là ngân hàng và các công ty chứng khoán đang là 2 tổ chức trung gian mua và phân phối một lượng rất lớn trái phiếu bất động sản cho các nhà đầu tư thứ cấp.BTheo các chuyên gia, đây là hình thức rủi ro dễ tạo nên bong bóng tài sản khi không phân phối được hết lượng trái phiếu này cho các nhà đầu tư thứ cấp.
"Vô hình chung ở đây chúng ta đã trá hình bằng cách "trốn" không tăng phần tiền qua tín dụng bất động sản, mà lại chuyển thành tiền cho mua trái phiếu. Điều này không khác gì việc đang cho vay để tăng lượng tín dụng bất động sản", GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội nói.
Ông Cường cũng cảnh báo, nếu như dòng vốn tiếp tục đổ nhiều vào bất động sản sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng phục hồi nền kinh tế, đặc biệt là nguồn cho vốn cho sản xuất kinh doanh sau khi dịch bệnh đi qua. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần phải kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng đầu tư bất động sản kể cả trực tiếp hoặc gián tiếp như hiện nay.
Cần các chính sách tránh bong bóng tài sản, vỡ nợ trái phiếu?
Mối lo ngại trên cũng đã được đại diện Ủy ban kinh tế đề cập trong cuộc họp Quốc hội vừa qua, cơ quan này đề nghị Chính phủ đánh giá khả năng xảy ra "bong bóng tài sản" và những rủi ro đến kinh tế vĩ mô; phân tích kỹ hơn tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ gia tăng trong thời gian qua với lãi suất cao, tiềm ẩn nhiều nguy cơ.
Trước thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là cảnh bảo rất kịp thời và Chính phủ cần có những chính sách thích hợp để tránh đổ vỡ thị trường trong tương lai.
Theo Tiến sĩ Hồ Quốc Tuấn, rủi ro của trái phiếu bất động sản sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào diễn biến của thị trường trong thời gian tới. Nếu có diễn biến bất lợi, một lượng trái phiếu sẽ không có khả năng thanh toán, đặc biệt trái phiếu ở một số phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao.
Rủi ro có thể xảy ra hay không phụ thuộc hoàn toàn vào việc Chính phủ sẽ có những giải pháp cụ thể như thế nào đối với thị trường này.
Ông Hồ Quốc Tuấn - Giảng viên chuyên ngành Tài chính kế toán, Đại học Bristol (Anh Quốc) nói: "Nhìn ở góc độ vĩ mô, chúng ta không muốn có một bong bóng bất động sản quá nóng thì phải chấp nhận ở một số phân khúc có một sự đầu cơ quá cao cần có sự điều chỉnh mạnh. Khi nhà đầu tư họ đã đầu tư vào những trái phiếu này và nếu như chính sách cảm thấy cần phải cho những phân khúc có tính đầu cơ cao điều chỉnh lại, chúng ta phải chấp nhận có một số trái phiếu không thể trả được".
Trong ngắn và trung hạn, vị chuyên gia trên cho rằng, Việt Nam nên lo ngại sự bùng nổ hơn là đổ vỡ bong bong tài sản. Bởi phân tích về dòng tiền cho thấy, bất động sản vẫn là lĩnh vực còn nhiều dư địa phát triển, thu hút nhiều vốn đầu tư trong và ngoài nước. Do đó, điều cần thiết lúc này là cần có những chính sách tốt hơn về công bố thông tin để nhà đầu tư tránh được rủi ro.
Dự báo trái phiếu doanh nghiệp nói chung, bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục sôi động trong quý III từ cả phía cung và cầu. Ảnh minh họa - Dân trí.
"Chính sách đưa ra cảnh báo là đúng nhưng đi kèm với nó là yêu cầu về công bố thông tin của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Quan trọng nhất tôi nghĩ nhà đầu tư cá nhân không thích hợp để đầu tư riêng lẻ vào trái phiếu, mà nên thông qua các quỹ đầu tư trái phiếu vì họ có thể nhìn ra được rủi ro của doanh nghiệp", ông Hồ Quốc Tuấn cho hay.
Ông Dan Svensson - Giám đốc Quỹ đầu tư trái phiếu, Dragon Capital Việt Nam nói: "Theo tôi, dù khó khăn do dịch bệnh nhưng rủi ro vỡ nợ ngắn hạn có thể chưa tăng cao và khi dịch bệnh được kiểm soát ngành bất động sản sẽ được hồi phục. Là một nhà đầu tư chúng tôi rất thận trọng khi phân tích công ty và đặc biệt phân tích xem doanh nghiệp nào có thể duy trì tốt qua đại dịch, sẽ có những công ty vượt qua được khoảng thời gian khó khăn này".
Ông Dan cũng đề xuất, thị trường tài chính Việt Nam nên sớm có ít nhất 2 tố chức xếp hạng tín dụng. Điều này cũng là một điểm tốt đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp và giúp Chính phủ kiểm soát chặt chẽ hơn đối với chất lượng của những trái phiếu niêm yết.
Dự báo của các công ty phân tích thị trường cũng cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp nói chung, bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục sôi động trong quý III từ cả phía cung và cầu. Bởi việc tiếp cận vốn tín dụng vẫn hạn chế và mức lãi suất hấp dẫn của trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang được duy trì.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!