Thống kê về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm vừa qua từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đã gây bất ngờ khi tỷ lệ căn hộ nhà giá thấp và bình dân bị giảm sút một cách đáng lo ngại. Trong khi đó, căn hộ giá cao tiếp tục chiếm tỷ lệ áp đảo. Giá nhà đất liên tục tăng đã dấy lên lo ngại về việc hình thành bong bóng bất động sản. Đó là hiện tượng giá nhà tăng nhanh nhưng không có người mua, dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường, đã từng diễn ra vào năm 2008.
Nguyên nhân giá nhà liên tục tăng
Tại Hà Nội, số lượng căn hộ bình dân đang ngày càng thu hẹp, chỉ có 300 căn bán trong quý 2, chỉ chiếm 8% tổng nguồn cung.
Thị trường TP Hồ Chí Minh còn gây sốc hơn khi căn hộ bình dân chiếm 0%, nghĩa là không có bất cứ dự án nào nằm ở tầm tiền dưới 25 triệu đồng/m2. Chưa kể, theo thống kê của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ sơ cấp tại đây đã tăng phi mã, lên tới 15% so với hồi đầu năm, tức là chỉ trong vòng 3 tháng ngắn ngủi.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Tập đoàn BHS Group, nhận định: "Ở thời điểm hiện tại, việc định tiền sử dụng đất cao, nguyên vật liệu cơ bản tăng, họ phải làm sản phẩm cao cấp để đưa ra bán giá cao, làm nhà giá trung bình thì lợi nhuận thấp, không hấp dẫn được".
Những dự án có mức giá bán cao chưa từng thấy đã xuất hiện trên thị trường. Mới đây, 1 dự án tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội đã đưa ra mức giá dự kiến chào bán lên tới 700 triệu/m2, tức là mỗi căn hộ ở đây sẽ có giá từ 80-170 tỷ đồng.
Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho biết: "Có nguồn tiền phấn khích do chứng khoán đạt đỉnh, ngoài dự báo, rất nhiều người chốt lời, đầu tư sang bất động sản. Người có tiền nhàn rỗi không bị ảnh hưởng nên đã đi tìm bất động sản. Dự án ra hàng không nhiều như người ta kỳ vọng, bắt buộc phải trả cho giá cao".
Giá bán tăng cao không chỉ ở phân khúc căn hộ chung cư mà còn ở cả đất thổ cư, nhà liền kề, biệt thự, đất nền đủ pháp lý. Tuy vậy, theo ghi nhận, không phải dự án nào cũng bán hàng tốt. Thậm chí, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư phải chạy đua xây dựng các chính sách hỗ trợ tài chính, cho vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn…
Lo ngại bong bóng BĐS khi giá nhà tăng cao
Giá chào bán các dự án mới tăng, thế nhưng, trong khi đó, thị trường lại xuất hiện một số nhà đầu tư nhỏ lẻ rao bán cắt lỗ tới hàng trăm triệu đồng. Mới đây, Hiệp hội Môi giới BĐS cũng cho biết: Nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Vậy bong bóng BĐS - nỗi ám ảnh suốt hơn 10 năm qua của giới đầu tư BĐS liệu có lặp lại?
2 tháng trở lại đây, một số thông tin rao bán nhà đất cắt lỗ, từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng đã xuất hiện lác đác trên các trang mua bán BĐS. Thế nhưng, một số nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm cho rằng, đây chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, xuất phát từ những nhà đầu tư gặp khó khăn do dịch COVID-19 buộc phải cắt lỗ hoặc bỏ cọc để bảo toàn dòng vốn.
Khác với cách đây hơn 10 năm trước, thị trường hiện rất khan hiếm nguồn cung, nên ngoài việc giá bán tăng cao và nhanh, thì vẫn chưa có dấu hiệu rõ nét của việc hình thành bong bóng BĐS.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển cho biết thêm: "Có sản phẩm bán tốt và tăng giá, nhiều dự án phải áp dụng khuyến mại, chiết khấu. Tuy nhiên, có dự án không bán được. Đó là sự không đồng nhất. Đó không phải là bong bóng BĐS.
Trong khi đó, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định: "Bong bóng BĐS là khi quy mô, số lượng dự án tăng, nhà nhà người người buôn BĐS, nhưng hiện tại chưa thấy rõ. Nói là bong bóng thì không hẳn nhưng mà phải lưu ý. Tại sao kinh tế hạn chế nhưng giá vẫn tăng".
Các chuyên gia cũng phân tích, vào đợt sốt đất đầu năm, dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản. Tuy nhiên, phía Ngân hàng Nhà nước đã lập tức có các động thái hạn chế việc vay tiền đầu cơ BĐS. Vì vậy, nguy cơ việc hình thành bong bóng bất động sản dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường cũng đã được giảm bớt.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chia sẻ: "Theo tôi, bong bóng về giá không phải là vấn đề đáng lo ngại trong thị trường hiện tại, đặc biệt khi Việt Nam đang sở hữu những chỉ số kinh tế khá tốt so với những quốc gia khác trong khu vực, với GDP trong sáu tháng đầu năm vẫn tăng 5,64%, sản xuất và xây dựng cũng tăng gần 9%. Vì vậy, trên thực tế, sự gia tăng về giá căn hộ là do đã được các doanh nghiệp đầu tư với 1 tiêu chuẩn cao cấp hơn".
Thay vì nhà nhà, người người đi buôn bất động sản, hiện nay, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính khá tốt, chịu được biến động của thị trường. Tuy vậy, số lượng nhà đầu tư mới, còn gọi là F0 trong bất động sản cũng tăng mạnh thời gian qua. Theo Hội Môi giới, đây là lực lượng đầu tư dễ bị dao động, có thể ồ ạt rút tiền hoặc bán tháo khi thị trường xấu. Bởi vậy, mặc dù theo nhiều phân tích, bong bóng bất động sản có thể chưa diễn ra, nhưng sự e ngại vẫn đang hiện diện, nhất là khi giá bán nhà không ngừng gia tăng.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!