Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành công điện nhằm ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi thị trường bất động sản, bởi hiệu ứng là vô cùng lớn. Như sau thương vụ đấu giá đất tỷ đô mới đây tại TP Hồ Chí Minh, đến nay thị trường vẫn không hết xôn xao về tác động của nó, đặc biệt là tác động đến giá và giao dịch của các khu vực lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Giao dịch chững lại chờ tăng giá quanh khu Thủ Thiêm
Ném 1 viên đá vào giữa lòng hồ yên tĩnh và nó sẽ tạo nên những con sóng nhỏ lan ra xung quanh. Đây là hình tượng nhiều chuyên gia bất động sản đã dùng để so sánh vụ đấu giá đất 2,45 tỷ đồng/m2 vừa qua tại Thủ Thiêm. Nó sẽ có tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm bất động sản khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Các lô đất vừa được đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. (Ảnh: NLĐ)
Bằng chứng là những ngày gần đây, sàn giao dịch của Công ty Cổ phần bất động sản Hưng Hưng Thịnh nhận được yêu cầu tăng giá từ chủ đất ký gửi, giá tăng từ 15 - 20% so với trước đấu giá. Tuy nhiên, đây chỉ là giá rao dò tâm lý thị trường chứ không có giao dịch nào được chốt.
"Họ tăng như vậy chứ họ không có bán. Vì mình có khách chốt đặt cọc thì họ lại nói giờ chưa quyết định được. Họ làm vậy để xem xét xem là tôi kêu như vậy thì có ai mua hay không? Nếu có người mua thì họ bắt đầu tăng tiếp, thật ra kêu vậy chứ chưa bán đâu. Những người có bất động sản nhà ở hoặc là đất để làm văn phòng hiện tại họ đang muốn dừng lại hết để chờ qua Tết xem sao", bà Phan Thị Bích Trâm, Chủ tịch Công ty Cổ phần bất động sản Hưng Hưng Thịnh, cho biết.
Không chỉ các chủ đất riêng lẻ, các chủ đầu tư dự án cũng đồng loạt tạm ngưng bán hàng thời gian tới để tính toán lại chi phí, giá bán sản phẩm mới cho các đợt ra hàng tiếp theo.
"Nghĩa là hiện giờ họ chưa có ra giá, họ đang cân nhắc qua Tết mở bán. Lúc đó cho thẩm định lại giá thị trường tại thời điểm đó chứ hiện giờ họ không dám ra vì sợ bị "hớ" và ai cũng vậy thôi", bà Phan Thị Bích Trâm cho biết thêm.
Như vậy, mọi giao dịch dường như đang dừng lại để chờ thời điểm sau Tết âm lịch, khoảng thời gian được cho là giao dịch nhà đất sôi động nhất ở khu vực phía Nam. Khi đó, thị trường có thể nhìn thấy rõ hơn tác động vụ đấu giá lên mặt bằng giá bán mới.
"Họ có thể điều chỉnh lại mức giá có thể tăng từ 10 - 15%. Đối với những chủ đầu tư ở các vùng lân cận, chẳng hạn thay vì vùng lõi Thủ Thiêm, giá căn hộ tăng lên thì gần như các khu vực lân cận như Thủ Đức hay khu vực trung tâm họ cũng sẽ có những điều chỉnh tương tự", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh batdongsan.com.vn, cho hay.
Khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam, trong 2 tháng sau dịch 10 và 11, 95% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP Hồ Chí Minh là ở khu Đông, TP Thủ Đức. Rổ hàng khoảng gần 300 căn được giao dịch chủ yếu là căn hộ hạng sang, cao cấp với giá bán được cho là "nóng bỏng tay" với gần 200 triệu đồng/m2 ở khu Thủ Thiêm và thấp nhất là từ 50 - 70 triệu đồng/m2 ở các khu vực lân cận.
Rủi ro thanh khoản thị trường khi giá bị đẩy lên cao
Lấy hình ảnh khác đó là quả chuông, với mức đấu giá kỷ lục được thiết lập, phân khúc bất động sản mà doanh nghiệp có thể bán phải thuộc hàng siêu siêu sang ở trên đỉnh quả chuông và dành cho những đối tượng khách hàng thực sự đặc biệt. Ở Việt Nam sắp tới, sản phẩm ở mức giá này vẫn được cho là có người mua. Tuy nhiên, việc tăng giá ở phân khúc trên đỉnh quả chuông sẽ tác động lan tỏa làm tăng giá các phân khúc bên dưới nơi dành cho nhà đầu tư, người mua ở thực.
Theo các đơn vị nghiên cứu, nếu thị trường bên dưới neo giá bên trên và thiết lập các mặt bằng giá quá cao sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu và thanh khoản kém.
Ông Phan Công Chánh (chuyên gia bất động sản) cho rằng, thị trường sắp tới sẽ dễ rơi vào trạng thái khó thanh khoản, thậm chí nhiều giao dịch dù đã đặt cọc cũng sẽ dễ rơi vào tranh chấp.
Khu đô thị Thủ Thiêm nhìn qua trung tâm Quận 1. (Ảnh: NLĐ)
"Khó ở đây nghĩa là những bất động sản không dễ dàng được bán đi, hay được mua bán một cách dễ dàng. Ví dụ như những hợp đồng trước đây chỉ dừng ở giai đoạn đặt cọc chẳng hạn, nguy cơ xảy ra những tranh chấp có thể có, dẫn đến tính thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng bởi đây là giai đoạn quá sớm về mặt tâm lý để có thể giúp cho người bán yên tâm và người mua cảm thấy hài lòng", ông Phan Công Chánh nói.
Theo khảo sát của trang tin batdongsan.com.vn, số lượng tìm kiếm đối với phân khúc căn hộ có mức giá trên 50 triệu đồng trở lên ở TP Hồ Chí Minh tương đối thấp. Nhu cầu để ở của thị trường là hơn 60% hiện không thể "chạm" được tới mức giá này.
Do đó, nếu như có sự điều chỉnh tăng giá quá cao, giao dịch cũng sẽ giảm dần, dẫn đến những rủi ro khó lường khác cho thị trường bất động sản.
"Khi giá tăng lên không tương ứng với hiệu quả kinh tế mang lại thì nó sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Chẳng hạn giá tiếp tục tăng, nhưng giao dịch giảm xuống thì đây là những nguy cơ xảy ra những đổ vỡ, hoặc những bong bóng bất động sản s trong tương lai. Thay vì giá tăng từ 1 - 1,5 như bây giờ, thì giá lại tăng từ 1 lên 3 sau đó về 2 thì nó sẽ gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh batdongsan.com.vn, nhận định.
Từ góc nhìn kinh tế thị trường, tiến sĩ Huỳnh Thế Du cho rằng, thay vì lo ngại hãy để thị trường tự điều chỉnh giá theo cung cầu nếu thanh khoản gặp khó. Theo ông, thương vụ đấu giá tỷ đô sẽ không có tác động mạnh thực sự về mặt bằng giá thị trường về lâu dài.
"Một phiên đấu giá bất thường trong một thị trường rộng lớn như hiện tại không có ý nghĩa quyết định cho mặt bằng giá thị trường. Tôi giả sử trong trường hợp này nó là quá mức, thì nó chỉ có dư chấn một chút tâm lý và khi người ta có nhiều đất rao bán không được thì mặt bằng giá nó lại điều chỉnh", TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên Chính sách công, Đại học Fulbright Việt Nam, nói.
Do đó, theo các chủ đầu tư chuyên nghiệp, việc xác định đâu là mức giá phù hợp trong bối cảnh hiện nay thực sự cần tỉnh táo, chứ không thể chạy theo mức đấu giá của 1 lô đất. Vì suy cho cùng, họ là người cần bán sản phẩm, cần có giao dịch thị trường.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!