Tại Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về "thời hạn sở hữu nhà chung cư".
- Phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.
- Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật nhằm nhiều mục tiêu khác nhau. Trong đó đầu tiên là đảm bảo an toàn, tính mạng, tài sản cho người dân. Bởi sau một thời hạn sử dụng nhất định, chất lượng nhà chung cư sẽ xuống cấp. Khi không còn sử dụng được phải có phương án phá dỡ để xây dựng lại.
Theo ông Khởi, khi hết thời hạn sẽ đặt ra nhiều tình huống. Nếu khi hết thời hạn, việc kiểm định kết luận nhà chung cư còn tiếp tục sử dụng được, cơ quan kiểm định sẽ xác định thời hạn thời gian tiếp tục sử dụng là bao nhiêu.
Còn nếu như đến hết thời hạn, cơ quan kiểm định xác định nhà chung cư không còn tiếp tục sử dụng được nữa thì phải lên phương án phá dỡ. Tại đây, cơ quan chức năng sẽ đặt ra 2 tình huống khác nhau để bảo đảm quyền lợi cho người dân.
Thứ nhất, nếu theo quy hoạch khu vực đó vẫn xây dựng nhà chung cư thì sẽ tiếp tục xây dựng lại. Và những người chủ sở hữu trước đây sẽ tiếp tục được tái định cư nếu có nhu cầu. Còn các chủ sở hữu không tiếp tục tái định cư sẽ được quyền quyết định được bồi thường theo quy định chính sách khi phá dỡ.
Thứ hai, trong trường hợp khi phá dỡ nhà chung cư mà nhà nước quy hoạch khu vực này làm các công trình khác (tức không còn làm lại nhà chung cư) sẽ di chuyển người dân đến địa điểm khác - có nghĩa được tái định cư.
Trước lo ngại khi áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trường hợp phải di chuyển đi ra chỗ khác sẽ ảnh hưởng đến nhiều thứ như: An sinh xã hội, đời sống, việc làm… Về vấn đề này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, truyền thống suy nghĩ của người Việt đều muốn an cư, lập nghiệp. An cư ở đây hiểu là sở hữu ổn định lâu dài, suốt đời, thậm chí là qua đời mình đến đời con cháu. Cho nên khi đề xuất phương án này, Bộ Xây dựng đã tính toán để tránh sự xáo trộn nếu cơ quan có thẩm quyền thông qua.
"Quy định như vậy nhưng áp dụng ở thời điểm nào, áp dụng với chung cư nào làm sao bảo đảm hài hòa giữa cái cũ và cái mới", ông Khởi nhấn mạnh.
Ông Khởi cho biết, trong dự thảo luật, Bộ có đề xuất quy định áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư không áp dụng đối với các trường hợp hiện hành (đang sử dụng), đang xây dựng… trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
"Trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, các trường hợp được cấp giấy phép xây dựng hoặc đã đầu tư xây dựng, hay đã sử dụng sẽ không áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư", ông Khởi khẳng định.
Sau thời điểm Luật Nhà (sửa đổi) có hiệu lực, các dự án được cấp phép, các nhà chung cư sẽ áp dụng thời hạn sở hữu theo quy định mới.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, đề xuất áp dụng quy định mới ở thời điểm sau khi Luật có hiệu lực sẽ giúp chủ đầu tư tính toán dự án một cách hợp lý, còn người dân tính toán phương án tốt nhất để mua nhà chung cư.
"Người dân đang ở chung cư cứ yên tâm ở, không có vấn đề gì cả", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.
Đánh giá về quy định áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật sư Bùi Quang Hưng cho rằng điều này tạo ra sự không công bằng với những người mua căn hộ chung cư sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, bởi họ cũng mua nhà nhưng lại áp dụng quy định khác nhau.
Cũng theo ông Hưng với quyền sở hữu căn hộ chung cư, tại điều 99 Luật Nhà ở hiện tại có quy định thời hạn, niên hạn sử dụng nhà chung cư. Khi đọc điều này có thể hiểu rằng, việc sử dụng nhà chung cư có thời hạn: có thể 50, 100 năm. Khi hết niên hạn, nhà chung cư phải phá dỡ, phải xây dựng lại và các chủ sở hữu căn hộ phải đóng góp kinh phí vào để xây dựng lại.
"Những chung cư cũ đập đi xây lại, các hộ dân ở đó trong quá trình chung cư đang xây vẫn có thể để lại di chúc, thừa kế cho con cháu mặc dù chung cư đã phá dỡ. Quy định này tạo điều kiện cho người dân, kể cả trường hợp chung cư bị phá dỡ vẫn có thể di chúc để lại tài sản cho con. Nếu quy định có thời hạn như trong dự thảo luật, nhiều người mua sẽ cảm thấy, giá trị chung cư ngày càng xuống, thấp đi bởi thời hạn sử dụng ngắn lại", Luât sư Hưng cho biết.
Từ điều này, ông Hưng cho rằng những người mua chung cư hiện tại sẽ có quyền lớn hơn so với người mua chung cư sau này (sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực).
Cách đây ít ngày, trong văn bản kiến nghị gửi Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xây dựng mới.
Theo HoREA, nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 công nhận "quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài" đối với người mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: "Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài".
HoREA cho rằng việc duy trì quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài giúp cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh "tâm lý bất an" trong xã hội.
"Nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế. Sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân lựa chọn sống trong nhà chung cư để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả", HoREA nhấn mạnh.
Ngoài ra theo, HoREA quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư"dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận "sở hữu không xác định thời hạn"; nhà chung cư thì chỉ được công nhận "sở hữu có thời hạn". Quy định này có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.
Lý giải rõ hơn cho việc đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh cần phải phân biệt rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng.
Theo ông Khởi, Bộ Luật Dân sự xác định căn cứ để chấm dứt quyền sở hữu là khi tài sản được tiêu dùng hết hoặc bị tiêu huỷ, hoặc một số trường hợp theo quy định của Luật. Khi nhà chung cư bị phá dỡ - tức không còn sử dụng được nữa, đồng nghĩa với việc đối tượng sở hữu cũng chấm dứt (nhà chung cư) - như vậy quyền với đối tượng đấy cũng chấm dứt. Kể cả quy định không có thời hạn như hiện tại thì lúc đập bỏ căn hộ chung cư, chủ nhà cũng không còn quyền sở hữu, mà chỉ còn quyền sử dụng đất.
Ông Khởi nhấn mạnh trong dự thảo luật đã nêu rõ vấn đề xử lý quyền sử dụng đất sau khi hết hạn.
"Chúng tôi đã đặt ra 2 tình huống: Trong trường hợp chưa hết thời hạn sở hữu nếu phải phá cái nhà đó thì quyền của người dân thế nào. Và trường hợp khi hết hạn sở hữu mà phá dỡ thì xử lý ra sao?", đại diện Bộ Xây dựng cho biết.
Ông Khởi nhấn mạnh quyền sử dụng cũng như quyền được tái định cư trong trường hợp căn hộ chung cư phải phá dỡ khi hết thời hạn.
"Nhà chung cư là đất sử dụng chung, trong trường hợp nhà nước tiếp tục quy hoạch xây dựng lại chung cư, người dân được quyền tiếp tục sử dụng, nên quyền thừa kế mà mọi người quan tâm vẫn tiếp tục được chứ không mất đi đâu cả. Chỉ khi nào nhà nước quy hoạch vị trí đó chuyển sang làm các công trình khác (công cộng, an ninh quốc phòng…) thì vẫn được tái định cư tại một địa điểm khác, chứ không phải là "ra đường". Khi xây nhà mới, chúng ta lại tiếp tục được quyền sở hữu cái nhà đó", đại diện Bộ Xây dựng cho biết.
Liên quan tới việc xây lại nhà mới, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết sẽ căn cứ trên cơ sở tính toán giá trị bồi thường giữa cái cũ và cái mới theo từng dự án.
"Tôi cho rằng giữa việc sở hữu có thời hạn cũng như vô thời hạn bởi đều có quyền như nhau. Quan trọng nhất là để tránh xáo động, chúng ta không áp dụng quy định những nhà chung cư đang sử dụng mà lại áp thời hạn", ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết.
Ngoài ra khi quy định có thời hạn, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sau khi dự thảo luật được Quốc hội thông qua sẽ có một khoảng thời gian ví dụ 7 tháng để chủ đầu tư cũng như người dân xác định rõ vấn đề này
"Chúng tôi tính toán nếu dự thảo được thông qua vào 10/2023, luật sẽ có hiệu lực vào 1/7/2024. Lúc đấy chủ đầu tư, người dân sẽ có cái nhìn nhận, xác định khi mua chung cư thì mọi cách xử lý, tình huống đặt ra sẽ rất rõ ràng", ông Khởi thông tin.
Liên quan đến câu hỏi giá chung cư sẽ giảm nếu áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết chung cư có niên hạn sử dụng 100 năm thì yêu cầu đầu vào rất cao về vật liệu, độ bền - chi phí lớn nên giá sẽ cao. Nếu chung cư có thời hạn chỉ 50 -70 năm thì giá sẽ khác.
"Chúng ta đã thực hiện việc mua bán có thời hạn ở một số dự án và giá rất thấp nếu mua thời hạn thấp. Ví dụ trong TP Hồ Chí Minh có một số dự án có thời hạn sử dụng 6 năm, 12 năm giá chỉ 100 - 300 triệu đồng. Việc quy định thời hạn sẽ tác động đến việc giảm giá", ông Khởi thông tin.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, nếu áp dụng quy định có thời hạn, chủ đầu tư sẽ phải xem xét lại khâu thiết kế là sẽ làm nhà cấp mấy, việc này liên quan đến: Yêu cầu chất lượng, vật liệu sẽ như thế nào… từ đó sẽ hình thành mức giá.
"Nếu được cơ quan có thẩm quyền thông qua thì nhiều đối tượng có nhu cầu với khả năng tài chính hạn hẹp hơn có thể tiếp cận được, qua đó sẽ tác động đến giá.
Tuy nhiên đây không phải là mục tiêu chính của Luật, để giảm giá phải phối hợp nhiều giải pháp, đây chỉ là một giải pháp", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nhấn mạnh.
Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết trong giới trẻ đã xuất hiện xu thế thuê nhà, đổi nhà đi đôi với nhu cầu "nhảy việc", thay đổi môi trường làm việc để có nhiều trải nghiệm làm gia tăng nhu cầu thuê nhà, mua nhà trong một thời hạn với giá vừa túi tiền, nên có nhu cầu thuê hoặc mua căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn do có giá thấp hơn khoảng trên dưới 20% so với căn hộ nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn (sở hữu vĩnh viễn) cùng loại tại cùng khu vực.
Lý do cho sự chênh lệch về mức giá này là bởi chủ đầu tư nộp tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ổn định lâu dài.
Tuy nhiên HoREA cho rằng căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy có giá bán thấp hơn nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng.
Lý giải điều này, theo HoREA, đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là "tiêu sản" (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là "tích sản" (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh; vừa sử dụng nhà ở làm tài sản cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!