Cơ hội mới cho bất động sản nghỉ dưỡng
Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận. Đây là thông tin đáng chú ý nhất tại Nghị định số 10 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Quy định mới này được doanh nghiệp và nhà đầu tư đón nhận như một tín hiệu vui, tích cực.
Việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình bất động sản này đã khiến nhiều địa phương lúng túng trong cấp sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận chủ sở hữu… trong thời gian qua và thị trường gần như đóng băng với loại hình này.
Với những quy định mới được ban hành trong Nghị định 10 này, các công trình condotel đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ, với các quy định cụ thể về đối tượng cấp, điều kiện cấp và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, đối tượng được cấp: condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, các nhà nghỉ du lịch và các công trình phải được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.
Điều kiện được cấp sổ đỏ cho condotel là phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản.
Thời hạn sử dụng đất đối với condotel được quy định cụ thể:
- Đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm;
- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.
Condotel hiện tập trung tại các thành phố nghỉ dưỡng như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Quảng Ninh… (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)
Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nêu trên. Nếu có sai sót trong quá trình xét duyệt điều kiện cấp sổ đỏ cho condotel thì người chịu trách nhiệm pháp lý là chủ sở hữu. Su gần 2 tuần kể từ khi Nghị định 10 được ban hành, đã có những ghi nhận thực tế từ các nhà đầu tư, đơn vị phân phối và nhà môi giới trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là những tín hiệu từ phân khúc condotel.
Những điểm nghẽn pháp lý của condotel
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, chỉ riêng condotel trên cả nước có khoảng 83.000 căn chờ chứng nhận pháp lý, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ. Nghị định đã có, quy định cũng đã có, nhưng lúc này, 2 câu hỏi lớn nhất liên quan đến cấp chứng nhận quyền sở hữu cho condotel: cấp cho ai và cấp cho tài sản nào vẫn đang được cho là điểm nghẽn và là vướng mắc đối với các chủ sở hữu, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Condotel bản chất được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, nhưng các chủ đầu tư lại kết hợp giữa lưu trú và ở trong đó. Chính vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận (quyền sở hữu) cho từng căn hộ đơn lẻ đã bị vướng mắc trong một thời gian dài.
Luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng, vướng ở đây không phải là quy định pháp luật chưa có, mà vướng chính là cách hiểu và áp dụng các quy định này như thế nào.
Nghị định 10 mới đây quy định, mục đích của dự án thường là lưu trú trên cơ sở dự án du lịch và phải đáp ứng điều kiện Luật Đất đai, Xây dựng và Kinh doanh bất động sản.
Cách hiểu và việc phải lựa chọn 1 trong 3 luật trên hay phải gộp cả 3 cũng là một trong những vướng mắc khiến chủ đầu tư, nhà đầu tư bối rối.
"Chúng ta cần phải có thông tư hướng dẫn, áp dụng. Áp dụng với các Luật Đất đai, Xây dựng phù hợp với Luật Du lịch cũng là một cách hiểu, nhưng một cách hiểu nữa là cũng phải liên quan đến Luật Đất đai, Xây dựng và Kinh doanh bất động sản. Xét nghĩa nào vẫn là một hình thức kinh doanh bất động sản", Luật sư Trương Anh Tuấn, Đoàn Luật sư Hà Nội, nói.
Khi Nghị định 10 có hiệu lực, về mặt nguyên tắc, người mua sản phẩm condotel, biệt thự du lịch có thể được cấp chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn theo quy trình tại Điều 72 Nghị định 43, đã được sửa đổi bởi Nghị định 10.
Tuy nhiên, Công ty Nghiên cứu và Tư vấn Bất động sản CRBE Việt Nam nhận định, dù Nghị định 10 đã có nhưng cũng rất cần có các thông tư hướng dẫn đi kèm cụ thể và hành lang pháp lý điều tiết chặt chẽ.
"Với condotel chúng ta sẽ chịu điều tiết của luật như thế nào? Và về bản chất condotel giống căn hộ du lịch, khách sạn, có nghĩa là không có ở đó thường xuyên, thậm chí cho thuê… Khi có nhiều người ra vào như vậy? Chúng ta chần chừ cấp sổ đỏ. Khi cấp rồi thì có chế tài, hành lang pháp lý gì để điều tiết", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Công ty Nghiên cứu và Tư vấn Bất động sản CRBE Việt Nam, cho biết.
Condotel hiện tập trung tại các thành phố nghỉ dưỡng như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Quảng Ninh… Luật Du lịch năm 2017 đã có quy định về các loại cơ sở lưu trú du lịch.
Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường lại cho rằng, các ý kiến vướng các quy định pháp lý gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, như công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú… là chưa thỏa đáng.
"Lý do thứ nhất là việc đầu tư xây dựng công trình không phải nhà ở phục vụ cho mục đích lưu trú mà không căn cứ vào sự điều chỉnh theo pháp luật về du lịch là không đảm bảo. Thứ hai, về loại đất, cần phải đảm bảo nguyên tắc về sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, tuân thủ dự án đầu tư được phê duyệt. Loại đất trong trường hợp này phải là đất thương mại, dịch vụ mà không thể là loại đất khác", ông Trần Văn Tiến, Phó trưởng phòng đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định.
Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho biết, trường hợp dự án du lịch được chứng nhận đầu tư và căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư được đầu tư, thực hiện dự án theo đúng dự án đầu tư đã được phê duyệt và không được chuyển nhượng cho người mua mà phải tự thực hiện việc kinh doanh, được chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đảm bảo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy có thể thấy, vướng mắc pháp lý đối với condotel ngay cả khi đã có Nghị định 10 cũng vẫn chưa thể giải quyết trong ngày một, ngày hai với các chủ đầu tư, nhà đầu tư hay với chính quyền các địa phương đang tồn tại loại hình bất động sản này. Nghị định 10 sẽ chính thức có hiệu lực vào ngày 20/5 tới đây. Ngay lúc này, các cơ quan quản lý cần các thông tư hướng dẫn cụ thể đi kèm để có cơ sở pháp lý cấp quyền sử dụng, sổ đỏ và để nghị định thật sự có thể đi vào thực tiễn, cụ thể hóa, tác động tích cực đến thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại.
Thị trường condotel xuất hiện diễn biến lạ VTV.vn - Dù thị trường gần như đóng băng nhưng quý I, mặt bằng giá sơ cấp bất động sản nghỉ dưỡng được chủ đầu tư điều chỉnh tăng, áp dụng chính sách chiết khấu, có dự án lên 40%.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!