Hạn chế rủi ro cho bên mua
Với 465/469 đại biểu biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 94,13 %), Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Luật có 10 chương, 83 điều và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025.
Trước khi thông qua dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Sáng 28/11, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Liên quan đến quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ông Thanh cho biết dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc. Đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế.
Cụ thể, khoản 5 Điều 23 của dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền cọc không quá 5% giá bán
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết quy ra soát, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chốt chọn phương án nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua.
Theo Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.
Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, có ý kiến cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi. Do khó xác định được "quy mô nhỏ", dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế; đề nghị kinh doanh bất động sản thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.
Liên quan đến vấn đề này, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho biết nếu không quy định về tiêu chí phân biệt theo quy mô sẽ dẫn đến mọi hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đều bắt buộc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không khả thi trong thực tế.
Do đó, dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thực hiện các quy định của dự thảo Luật nhưng phải kê khai nộp thuế.
Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng giữa cá nhân với cá nhân thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, hạn chế nguy cơ gian lận, lừa đảo, lừa dối, bổ sung thông tin cho cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp
Bên cạnh đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của dự thảo Luật. Quy định này không áp dụng với tổ chức để bảo đảm tính chuyên nghiệp và tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước.
Các trường hợp tổ chức, cá nhân khác thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Người Việt định cư ở nước ngoài được được thuê, mua nhà ở
Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chỉnh sửa quy định tại Điều 10 và Điều 15 theo hướng: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước; giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!