Theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương), gần đây, Cục liên tục nhận được phản ánh của một số người tiêu dùng về hợp đồng giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư, với những cái tên "lạ lẫm" hoặc gây khó hiểu, nhầm lẫn.
Điều đáng nói, mặc dù mất tiền tỷ để mua các căn hộ này, nhưng hợp đồng ký giữa khách mua và chủ đầu tư lại chỉ đề cập đến các quyền sử dụng của người mua như: quyền sử dụng căn hộ, quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung..., mà không đề cập tới quyền sở hữu, cũng như việc cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho các tài sản này. Đáng chú ý, nhiều căn hộ chỉ có thời hạn sử dụng ghi trong hợp đồng là 50 năm.
Xuất hiện hợp đồng "lạ" khi mua bán chung cư
Đó là các hợp đồng có tên gọi như: "Hợp đồng mua bán quyền căn hộ," "Hợp đồng chuyển nhượng tài sản". Trong đó, đối tượng mua bán là dạng hợp đồng căn hộ du lịch hoặc quyền sử dụng căn hộ chứ không phải quyền sở hữu.
Bất động sản là một dạng tài sản có giá trị lớn, từ hàng tỷ lên tới hàng chục tỷ đồng. Vì vậy, tính pháp lý của từng hợp đồng phải đảm bảo. (Ảnh minh họa: Báo Đầu tư)
"Trong các hợp đồng này không căn cứ vào Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, không căn cứ vào văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng", bà Trần Diệu Loan, Phó Trưởng Phòng Kiểm soát hợp đồng mẫu và điều kiện giao dịch chung, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công Thương, cho biết.
Đại diện cơ quan này cũng khẳng định, đối với các hợp đồng liên quan đến bất động sản, theo quy định doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại cơ quan quản lý nhà nước.
Lý do xuất hiện hợp đồng "lạ" trên thị trường bất động sản
Bất động sản là một dạng tài sản có giá trị lớn, từ hàng tỷ lên tới hàng chục tỷ đồng. Vì vậy, tính pháp lý của từng hợp đồng phải đảm bảo. Nếu đúng pháp lý thì khách hàng mới có thể yên tâm. Quan trọng hơn, họ sẽ được pháp luật bảo vệ, nếu có tranh chấp xảy ra. Vậy tại sao các chủ đầu tư không đưa ra những hợp đồng theo đúng quy định pháp luật?
"Xét về khía cạnh pháp luật, nó chỉ là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Các sản phẩm họ bán, họ chuyển nhượng đều có vấn đề về pháp lý, về tiến độ triển khai dự án nên họ lách luật. Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn gài bẫy khách hàng, không rõ ràng trong hợp đồng", ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho hay.
"Đối với những dự án căn hộ du lịch (condotel), người mua chỉ mua quyền kinh doanh, quyền sử dụng. Cơ quan nhà nước vẫn chưa có quy định nào công nhận quyền sở hữu có thời hạn đối với người mua những căn hộ như vậy", ông Bùi Quang Hưng, Giám đốc Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, nhận định.
Theo quan sát của phóng viên, các hợp đồng theo hình thức thỏa thuận, hoặc những cái tên "lạ" không phải là mới có trên thị trường. Văn bản của Cục Quản lý cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng còn chỉ rõ, ở phân khúc căn hộ du lịch condotel, không ít người mua đã lầm tưởng, hoặc do không tìm hiểu kỹ, cứ nghĩ đây là căn hộ chung cư thông thường. Đến khi về ở, họ mới biết đây là căn hộ condotel và nhiều bất cập đã phát sinh từ việc "nhầm lẫn" này, ví dụ như không được đăng ký hộ khẩu thường trú, dẫn tới những thiệt thòi trong việc học hành của con cái, hay việc khám chữa bệnh theo tuyến.
Thực tế không chỉ căn hộ du lịch, mà nhiều loại hình bất động sản khác, như biệt thự, đất nền, nhà liền kề cũng có những hợp đồng không theo đúng chuẩn. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn sẵn sàng ký các hợp đồng "lạ".
Rủi ro khi ký kết các hợp đồng bất động sản "lạ"
Là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, chị Thủy lại không lạ lẫm gì với các hợp đồng được coi là "lạ" trên thị trường.
"Tôi hiểu khi dự án chưa chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư không thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng được. Sau đó, tôi tìm hiểu tính pháp lý của dự án. Khi mua dự án lúc chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán thì giá thấp hơn", chị Đỗ Thị Thủy, nhà đầu tư bất động sản, chia sẻ.
Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng có nhiều kinh nghiệm để kiểm tra kỹ năng lực của chủ đầu tư, tình trạng tiến độ dự án như chị Thủy.
"Việc này chỉ mang tính dân sự, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, các chủ đầu tư đều có phần lợi và khách hàng sẽ chịu thiệt thòi", ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, nhận định.
"Chúng ta có thể bỏ ra khoản tiền 4 - 5 tỷ đồng, thậm chí, 6 - 8 tỷ đồng, nhưng chúng ta chỉ có quyền sở hữu căn hộ trong 50 năm, sau 50 năm họ có gia hạn hay không, hay thực hiện tiếp như thế nào, trong hợp đồng căn hộ như vậy không nói đến", ông Bùi Quang Hưng, Giám đốc Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, cho biết.
Trong bối cảnh dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư vẫn quan tâm tới bất động sản. (Ảnh minh họa: Dân trí)
Các nhà đầu tư cũng cho biết, trước khi có văn bản cảnh báo từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, nhiều dạng hợp đồng "lạ" đã xuất hiện phổ biến trên thị trường và không ít vụ tranh chấp đã xảy ra.
Người mua nhà cần cẩn trọng khi ký kết hợp đồng bất động sản
Bên cạnh các nhà đầu tư chuyên nghiệp, không ít nhà đầu tư tham gia thị trường lần đầu. Những rủi ro đối với các hợp đồng "lạ" với họ càng lớn hơn. Các chuyên gia và cơ quan quản lý đã đưa ra một số lưu ý đối với khách hàng khi ký kết các hợp đồng mua bán bất động sản.
Trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, khách hàng đều có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án, đặc biệt là giấy chứng minh đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng địa phương.
"Người mua cần chủ động kiểm tra lại những thông tin về bản hợp đồng đó ở phía cơ quan quản lý nhà nước", bà Trần Diệu Loan, Phó Trưởng Phòng Kiểm soát hợp đồng mẫu và điều kiện giao dịch chung, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công Thương, cho hay.
"Trước khi ký hợp đồng, khách hàng cần đọc điều kiện kỹ điều khoản, các căn cứ thực hiện hợp đồng, đặc biệt là tính sở hữu của bất động sản đó", ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, nói.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, nhà đầu tư rất dễ phạm sai lầm khi đầu tư theo đám đông, giữa các cơn sốt đất ảo.
"Hiện người mua giờ quyền lựa chọn, nên cần chọn những dự án đáng tin", ông Bùi Quang Hưng, Giám đốc Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, nêu ý kiến.
Hiện nay, thông tin về các dự án đủ điều kiện pháp lý mở bán đều được công khai trên website Sở Xây dựng các địa phương. Vì vậy, việc kiểm tra tính an toàn của các dự án bất động sản chào bán không phải là công đoạn khó khăn.
Chỉ cần một thao tác nhỏ, như tìm kiếm thông tin dự án trên website của các cơ quan quản lý, như Sở Xây dựng các địa phương, hoặc Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, hoặc Sở Công Thương nơi có dự án, người mua bất động sản đã có thể có thông tin về pháp lý dự án. Ngay giữa bối cảnh dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư vẫn quan tâm tới bất động sản. Tuy nhiên, việc đầu tư cũng cần đi kèm với tính an toàn.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!